Simulateur LMNP / LMP 2026
La location meublée offre un cadre fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel) permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs, notamment grâce à la possibilité d'amortir le bien et le mobilier. Notre simulateur compare les deux régimes fiscaux disponibles pour optimiser votre imposition.
Le régime Micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs : simple à déclarer mais peu flexible. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux) et surtout d'amortir le bien sur 25-30 ans. Cette déduction comptable peut réduire drastiquement voire annuler l'impôt pendant de nombreuses années.
Notre outil calcule l'impôt dans chaque régime en tenant compte de votre tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux (18.6%). Vous obtiendrez une recommandation claire sur le régime le plus avantageux pour votre situation, avec l'économie d'impôt potentielle en passant au régime réel.
Vos revenus locatifs
Déductions régime réel
Régime réel recommandé
1 944 €
Économie annuelle avec le régime réel
Définitions des termes clés
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Statut fiscal pour les propriétaires dont les recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 €/an ou ne constituent pas la principale source de revenus.
- LMP (Loueur Meublé Professionnel)
- Statut fiscal pour les propriétaires dont les recettes dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer. Il offre des avantages fiscaux supplémentaires.
- Amortissement comptable
- Déduction annuelle représentant la perte de valeur théorique du bien et du mobilier au régime réel LMNP. Il permet de générer du déficit sans décaisser.
- Régime réel simplifié
- Régime comptable permettant de déduire toutes les charges réelles (intérêts, amortissements, entretien, frais de gestion) des revenus locatifs.
- BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
- Catégorie fiscale à laquelle sont rattachés les revenus de la location meublée, distincte des revenus fonciers applicables à la location nue.
Formules LMNP / LMP
Micro-BIC : Impôt = Revenus × 50% × (TMI + 18.6%) TMI = Tranche Marginale d'Imposition, 18.6% = Prélèvements sociaux
Régime Réel : Impôt = (Revenus - Charges - Intérêts - Amortissements) × (TMI + 18.6%) Base imposable minimale = 0€ (pas de déficit BIC reportable ici)
Économie : Impôt Micro-BIC - Impôt Régime Réel
LMNP vs LMP — repères fiscaux
- Seuil de passage au statut LMP (revenus locatifs meublés)> 23 000 €/an ET > revenus pro
- Amortissement du bien en LMNP (durée)20 à 30 ans pour le bâti
- LMNP micro-BIC : abattement forfaitaire50 % (71 % pour meublé classé)
- Cotisations sociales en LMP (sur bénéfices)35 à 45 % du bénéfice
- LMNP réel : revenus pouvant être ramenés à 0 € imposable ?Oui, via amortissements
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Régime Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes, sans déduction des charges réelles. Simple mais moins optimisé.
- Régime Réel : Déduction des charges réelles et amortissements. Nécessite une comptabilité mais permet souvent de réduire l'impôt à zéro.
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)
- S'applique si les recettes dépassent 23 000€/an ET représentent plus de 50% des revenus du foyer
- Déficits imputables sur le revenu global sans limitation
- Exonération possible de plus-value après 5 ans d'activité
- Cotisations sociales obligatoires (environ 35-45% du bénéfice)
L'amortissement : l'atout majeur du régime réel
- Bien immobilier (hors terrain) : Amortissement sur 25-30 ans (environ 3%/an)
- Mobilier : Amortissement sur 5-10 ans (10-20%/an)
- Travaux : Amortissables sur leur durée de vie estimée
Quand choisir le Micro-BIC ?
Le Micro-BIC reste intéressant si vos charges réelles sont inférieures à 50% des revenus, si vous n'avez pas de crédit (donc pas d'intérêts à déduire), si vous préférez la simplicité administrative, ou si vos revenus locatifs sont modestes.
FAQ
- Qu'est-ce que le statut LMNP ?
- Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal pour les particuliers qui louent un bien meublé sans en faire leur activité principale. Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
- Qu'est-ce que le statut LMP ?
- Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique lorsque les recettes locatives dépassent 23 000€/an ET représentent plus de 50% des revenus du foyer. Ce statut offre des avantages fiscaux supplémentaires mais avec des contraintes (cotisations sociales).
- Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
- Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% mais aucune déduction réelle. Le régime réel permet de déduire charges, intérêts et amortissements. Si vos charges dépassent 50% des revenus, le réel est plus avantageux.
- Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
- L'amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien et du mobilier. Typiquement : immeuble sur 25-30 ans, mobilier sur 5-10 ans. C'est le principal avantage du régime réel LMNP.
- Peut-on créer un déficit en LMNP ?
- Oui, mais le déficit LMNP n'est reportable que sur les revenus de même nature (BIC meublés) pendant 10 ans. En LMP, le déficit peut s'imputer sur le revenu global, ce qui est plus avantageux.
- Quels sont les prélèvements sociaux en LMNP ?
- Les revenus LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux de '+Taux[LivretName.PRELEVEMENT_SOCIAUX]+ '% en plus de l'impôt sur le revenu (selon votre TMI). En LMP, vous payez des cotisations sociales à la place, souvent plus élevées.
- Comment passer du micro-BIC au régime réel ?
- L'option pour le réel se fait par lettre recommandée au SIE avant le 1er février de l'année concernée, ou lors de la création de l'activité. L'option est valable 2 ans et reconductible tacitement.
- Faut-il un expert-comptable en LMNP réel ?
- Recommandé mais pas obligatoire. Un expert-comptable (100-500€/an) garantit une comptabilité conforme et optimise vos amortissements. Des plateformes en ligne proposent des services à moindre coût.
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