Simulateur Cashflow Immobilier 2026
Le cashflow immobilier représente le flux de trésorerie généré par votre investissement locatif après déduction de toutes les charges. C'est l'indicateur clé pour savoir si votre bien s'autofinance ou nécessite un effort d'épargne mensuel.
Contrairement au rendement locatif qui mesure la rentabilité théorique, le cashflow vous indique concrètement combien d'argent entre ou sort de votre poche chaque mois. Un cashflow positif signifie que le bien génère un surplus après paiement de toutes les charges.
Notre outil intègre les provisions recommandées par les professionnels : 5-8% pour la vacance locative et 3-5% pour les travaux d'entretien. Le taux d'effort calculé vous indique le pourcentage du loyer absorbé par vos charges.
Revenus locatifs
Crédit immobilier
Charges mensuelles
Provisions
Équilibre atteint
70 €
Cashflow net mensuel
Détail des charges mensuelles
Définitions des termes clés
- Cashflow
- Flux de trésorerie mensuel net d'un investissement locatif : différence entre les loyers perçus et l'ensemble des charges (crédit, taxe foncière, charges, assurance, gestion).
- Cashflow positif
- Situation où les loyers couvrent toutes les charges et génèrent un excédent mensuel, objectif clé de l'investissement locatif rentable.
- Charges récupérables
- Charges refacturées au locataire (eau, entretien des parties communes, ordures ménagères). Elles sont à déduire des charges totales pour calculer le cashflow réel.
- Taxe foncière
- Impôt annuel dû par le propriétaire, calculé sur la valeur cadastrale du bien. Elle constitue souvent la charge la plus lourde après le crédit.
- Provision pour vacance
- Réserve calculée pour anticiper les périodes sans locataire, généralement estimée à 1 à 2 mois de loyer par an selon la localisation.
Formule de calcul du cashflow
Cashflow brut : Loyer mensuel - Mensualité crédit
Cashflow net : Loyer - Crédit - Charges copro - (Taxe foncière ÷ 12) - Assurance PNO - Frais gestion - Provision vacance - Provision travaux
Taux d'effort : (Crédit + Charges) ÷ Loyer × 100 Idéalement < 80% pour garder une marge de sécurité
Exemples de cashflow locatif
- Loyer 900 €, crédit 650 €, charges 150 € → cashflow~+100 €/mois
- Loyer 700 €, crédit 600 €, charges 120 € → cashflow~−20 €/mois
- Loyer 1 200 €, crédit 900 €, charges 200 € → cashflow~+100 €/mois
- Charges locatives moyennes (copro + taxe foncière)15 à 25 % du loyer
- Provision vacance locative recommandée5 à 10 % du loyer annuel
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Cashflow brut vs cashflow net
- Cashflow brut : Loyer - Mensualité crédit. Vision simplifiée.
- Cashflow net : Loyer - Crédit - Toutes charges. Vision réaliste du flux de trésorerie.
Les charges à ne jamais oublier
- Charges de copropriété : Part non récupérable sur le locataire (20-30%)
- Taxe foncière : Impôt annuel à mensualiser dans vos calculs
- Assurance PNO : Propriétaire Non Occupant, obligatoire (50-150€/an)
- Provision vacance locative : Recommandé 5-8%
- Provision travaux : Recommandé 3-5%
Comment améliorer son cashflow ?
- Négocier le prix d'achat pour réduire la mensualité de crédit
- Passer en location meublée pour augmenter le loyer de 15-20%
- Optimiser les charges : comparer les assurances, renégocier la gestion
- Opter pour la colocation pour maximiser les revenus
FAQ
- Qu'est-ce que le cashflow immobilier ?
- Le cashflow immobilier représente la différence entre les revenus locatifs et toutes les charges liées au bien (crédit, charges, taxes, provisions). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un surplus.
- Quelle est la différence entre cashflow brut et net ?
- Le cashflow brut = loyer - mensualité crédit. Le cashflow net déduit en plus toutes les charges : copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion, provisions vacance et travaux. C'est le cashflow net qui compte vraiment.
- Qu'est-ce qu'un bon cashflow ?
- Un cashflow net positif de +100€/mois est considéré comme bon, +200€/mois est excellent. Un cashflow négatif (effort d'épargne) peut être acceptable si la plus-value attendue compense, mais attention à votre capacité d'endettement.
- Comment calculer la provision vacance locative ?
- La provision vacance couvre les périodes sans locataire. On recommande 5-8% du loyer selon le marché local. En zone tendue (Paris, Lyon), 3-5% suffisent. En zone détendue, prévoyez jusqu'à 10%.
- Pourquoi provisionner pour les travaux ?
- La provision travaux couvre l'entretien et les réparations futures : chaudière, toiture, ravalement. Comptez 3-5% du loyer pour un bien récent, jusqu'à 10% pour un bien ancien. Cela évite les mauvaises surprises.
- Qu'est-ce que le taux d'effort ?
- Le taux d'effort représente le pourcentage du loyer absorbé par les charges et le crédit. Un taux supérieur à 100% signifie un cashflow négatif. Idéalement, visez moins de 80% pour avoir une marge de sécurité.
- Comment améliorer son cashflow ?
- Pour améliorer votre cashflow : négociez le prix d'achat, allongez la durée du crédit, optimisez le loyer (colocation, meublé), réduisez les charges de copropriété, et choisissez un régime fiscal adapté (LMNP réel).
- Un cashflow négatif est-il toujours mauvais ?
- Pas nécessairement. Un effort d'épargne de 100-200€/mois peut être acceptable dans les zones à fort potentiel de plus-value (Paris, métropoles). Mais assurez-vous de pouvoir l'assumer sur la durée et que votre taux d'endettement le permet.
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