Comparateur SCI à l'IR vs SCI à l'IS 2026
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique prisé pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Selon le régime fiscal choisi, la SCI peut être imposée à l'Impôt sur le Revenu (IR) ou à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Notre simulateur compare les deux options sur la durée.
La SCI à l'IR est transparente fiscalement : les revenus sont imposés directement entre les mains des associés au barème de l'IR + prélèvements sociaux (18.6%). Pas d'amortissement possible, mais possibilité d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global.
La SCI à l'IS permet d'amortir le bien immobilier, réduisant ainsi le résultat imposable. Le taux d'IS est de 15% jusqu'à 42 500€ puis 25%. Attention toutefois à la double imposition lors de la distribution de dividendes aux associés.
Revenus et charges
Paramètres fiscaux
SCI à l'IS recommandée
62 480 €
Économie sur 10 ans avec la SCI à l'IS
Définitions des termes clés
- SCI (Société Civile Immobilière)
- Structure juridique permettant de détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs associés, facilitant la transmission et la gestion des biens.
- SCI à l'IS
- SCI soumise à l'Impôt sur les Sociétés (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Elle permet l'amortissement du bien mais génère une double imposition lors de la distribution de dividendes.
- SCI à l'IR
- SCI transparente fiscalement : les revenus sont imposés directement chez les associés selon leur tranche marginale, avec le régime des revenus fonciers.
- Démembrement de propriété
- Séparation entre l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les revenus) et la nue-propriété (propriété du bien sans jouissance), souvent utilisé pour l'optimisation successorale.
- Quote-part
- Proportion des parts détenues par chaque associé dans la SCI, déterminant la répartition des revenus, des charges et des droits de vote.
Formules SCI IR vs IS
SCI à l'IR : Impôt = (Revenus - Charges) × (TMI + 18.6%) × Durée TMI = Tranche Marginale d'Imposition, 18.6% = Prélèvements sociaux
SCI à l'IS : Impôt = max(0, Revenus - Charges - Amortissements) × 25% × Durée 25% = taux IS (15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice)
Gain IS vs IR : Impôt total IR - Impôt total IS
SCI à l'IR vs SCI à l'IS — repères
- Taux IS pour une PME (bénéfice < 42 500 €)15 %
- Taux IS standard au-delà de 42 500 €25 %
- SCI à l'IR : revenus intégrés dans le revenu global ?Oui, à hauteur de vos parts
- Amortissement du bien possible en SCI IS ?Oui, réduction de l'IS chaque année
- Transmission facilitée via SCI (abattement par donation)100 000 € tous les 15 ans
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR)
- Imposition : Les bénéfices sont intégrés aux revenus personnels des associés et taxés selon leur tranche marginale
- Charges : Toutes les charges liées à la gestion sont déductibles (intérêts, travaux, frais de gestion)
- Plus-value : Taxation au régime des particuliers avec abattements pour durée de détention
- Avantage : Simplicité fiscale, possibilité d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global
SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS)
- Imposition : Taux IS de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice, puis 25% au-delà
- Amortissements : Possibilité d'amortir le bien immobilier (réduction du résultat imposable)
- Dividendes : Les associés sont imposés sur les dividendes perçus (double imposition possible)
- Avantage : Optimisation fiscale grâce aux amortissements, imposition potentiellement plus faible
Comment choisir ?
La SCI à l'IR est souvent préférable pour les investissements locatifs classiques avec des associés imposés à un taux modéré. La SCI à l'IS est avantageuse pour les opérations avec forte rentabilité où l'amortissement est un levier fiscal important. Il est conseillé de simuler les deux régimes pour évaluer l'impact fiscal sur la durée.
FAQ
- Quelle est la différence entre SCI à l'IR et SCI à l'IS ?
- À l'IR, les revenus sont imposés directement entre les mains des associés selon leur TMI + '+Taux[LivretName.PRELEVEMENT_SOCIAUX]+ '% de PS. À l'IS, la société paie l'impôt sur les sociétés (15% puis 25%) et peut amortir le bien.
- Quand choisir la SCI à l'IS ?
- L'IS est intéressant si vous avez une TMI élevée (30%+), si vous souhaitez capitaliser les revenus dans la société, ou si vous voulez bénéficier des amortissements pour réduire l'imposition.
- L'amortissement est-il un vrai avantage ?
- Oui, l'amortissement réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie. Mais attention : à la revente, la plus-value sera calculée sur la valeur nette comptable (valeur d'achat - amortissements), ce qui augmente l'impôt.
- Comment sortir l'argent d'une SCI à l'IS ?
- Via des dividendes (imposés à la flat tax 31,4% ou au barème), un compte courant d'associé, ou une rémunération de gérant. Chaque option a sa fiscalité propre. Le cumul peut être très pénalisant.
- Peut-on changer de régime fiscal en cours de route ?
- Le passage IR vers IS est possible et irrévocable. Le passage IS vers IR est théoriquement impossible sauf cas exceptionnels. Réfléchissez bien avant d'opter pour l'IS.
- La SCI est-elle utile pour la transmission ?
- Oui, la SCI facilite la transmission progressive via donation de parts avec décote (10-15%), le démembrement (nue-propriété/usufruit), et évite l'indivision entre héritiers.
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