Simulateur Passoire Thermique 2026
Les passoires thermiques (DPE F et G) font l'objet de restrictions croissantes : interdiction de location, baisse de la valeur vénale, difficultés de financement. Notre simulateur calcule le coût des travaux de rénovation énergétique, les aides disponibles (MaPrimeRénov, CEE, éco-PTZ) et compare les scénarios : rénover, vendre en l'état ou attendre.
Depuis 2023, les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être loués. En 2025, c'est au tour des DPE G (entre 420 et 450 kWh), puis les DPE F en 2028 et les DPE E en 2034. Ces interdictions concernent les nouveaux contrats et les renouvellements, impactant des millions de logements en France.
Le coût moyen d'une rénovation globale pour passer d'un DPE G à un DPE C se situe entre 40 000€ et 80 000€ selon la surface et l'état du bien. Les principaux postes de dépenses sont l'isolation (toiture, murs, fenêtres), le changement de système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière biomasse) et la ventilation (VMC double flux).
Les aides MaPrimeRénov 2026 peuvent couvrir jusqu'à 90% du coût des travaux pour les ménages très modestes et jusqu'à 50% pour les ménages aux revenus intermédiaires. S'y ajoutent les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE), l'éco-PTZ (prêt à taux zéro jusqu'à 50 000€) et les aides locales. Notre simulateur calcule votre reste à charge réel après déduction de toutes les aides.
Face à une passoire thermique, trois options : rénover (investissement initial lourd mais valorisation du bien et maintien de la location), vendre en l'état (décote de 10 à 30% mais pas de travaux à financer) ou attendre si votre échéance d'interdiction est lointaine. Notre outil compare ces scénarios sur 10 ans pour identifier la stratégie la plus rentable selon votre situation.
Informations sur votre bien
Diagnostic de Performance Énergétique
Travaux et financement
Analyse de rentabilité
ROI : 3,3 ans
La rénovation est rentable
Comprendre les passoires thermiques
📅 Calendrier d'interdiction
- 2026 : Classe G interdite
- 2028 : Classe F interdite
- 2034 : Classe E interdite
💰 Aides MaPrimeRénov'
- Bleu : jusqu'à 90%
- Jaune : jusqu'à 75%
- Violet : jusqu'à 60%
- Rose : jusqu'à 40%
🔧 Travaux prioritaires
- Isolation (toiture, murs)
- Fenêtres double vitrage
- Chauffage performant
- VMC double flux
Définitions des termes clés
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Bilan énergétique d'un logement noté de A (très performant) à G (très énergivore), devenu opposable depuis 2021 et utilisé pour interdire progressivement la location des passoires.
- Passoire thermique
- Logement classé F ou G au DPE, dont la location est progressivement interdite (G depuis 2025, F à partir de 2028) sauf après travaux de rénovation.
- MaPrimeRénov'
- Aide de l'État accordée pour financer des travaux de rénovation énergétique, dont le montant varie selon les revenus du propriétaire et le gain énergétique attendu.
- Gain énergétique
- Amélioration de la performance énergétique après travaux, exprimée en kWh/m²/an. Il conditionne l'accès aux aides et l'amélioration de la note DPE.
- Certificat d'économies d'énergie (CEE)
- Dispositif obligeant les fournisseurs d'énergie à financer des travaux d'économies d'énergie chez les particuliers, accessible en complément des autres aides.
Formules passoire thermique
Coût total des travaux : Coût_total = Isolation + Chauffage + Ventilation + Main_d'œuvre Généralement 500-1000€/m² pour passer de G à C
MaPrimeRénov (forfait) : Aide_MPR = Coût_total × Taux_selon_revenus De 40% (revenus supérieurs) à 90% (très modestes)
Reste à charge : Reste_à_charge = Coût_total - MaPrimeRénov - CEE - Aides_locales
Valorisation après rénovation : Plus-value = (Prix_après_réno - Prix_avant) - Coût_travaux_net Gain moyen 15-25% de valorisation après rénovation
Passoire thermique — repères DPE
- Seuils DPE interdisant la location (depuis 2025)G dès 2025, F dès 2028
- Coût moyen de rénovation d'une passoire thermique20 000 à 50 000 €
- Aide MaPrimeRénov' maximale pour ménage modesteJusqu'à 90 % des travaux
- Gain moyen sur la consommation après rénovation G → C60 à 80 % de conso en moins
- Décote de valeur d'un logement classé F/G5 à 20 % du prix de vente
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Calendrier des interdictions de location
- 2023 : DPE G+ (> 450 kWh/m²/an) interdits à la location
- 2025 : DPE G (entre 420 et 450 kWh/m²/an) interdits
- 2028 : DPE F (entre 330 et 420 kWh/m²/an) interdits
- 2034 : DPE E (entre 250 et 330 kWh/m²/an) interdits
- Ces interdictions concernent les nouvelles locations et renouvellements de baux. Exception : baux en cours non renouvelés.
Travaux de rénovation énergétique prioritaires
- Isolation de la toiture : 30% des déperditions. Coût 30-60€/m². Priorité absolue
- Isolation des murs : 25% des déperditions. Par l'intérieur (50-90€/m²) ou l'extérieur (100-200€/m²)
- Changement des fenêtres : 15% des déperditions. Double ou triple vitrage (300-800€/fenêtre)
- Système de chauffage performant : Pompe à chaleur (10-18k€), chaudière biomasse (12-20k€), poêle à granulés (3-6k€)
- Ventilation : VMC double flux pour renouveler l'air sans perdre de calories (3-8k€)
Aides financières 2026
- MaPrimeRénov : Jusqu'à 90% du coût pour ménages très modestes, 75% modestes, 60% intermédiaires, 40% supérieurs
- MaPrimeRénov Parcours accompagné : Rénovations d'ampleur (gain ≥2 classes DPE). Bonus jusqu'à 10k€
- CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : Primes versées par les fournisseurs d'énergie
- Éco-PTZ : Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000€ sur 20 ans sans condition de ressources
- Aides locales : Régions, départements et communes complètent souvent ces dispositifs
- TVA réduite 5,5% : Sur les travaux de rénovation énergétique
Rénovation globale vs geste par geste
La rénovation globale (bouquet de travaux) est plus efficace et mieux subventionnée que les gestes isolés. Pour atteindre un DPE C depuis un DPE G, une approche globale (isolation complète + chauffage + ventilation) est quasi obligatoire. Investissement : 40-80k€, mais reste à charge réduit à 10-30k€ avec les aides selon vos revenus.
Vendre ou rénover : comment arbitrer ?
- Rénover si : Bien bien situé, loyer élevé, horizon long terme (10+ ans), accès aux aides
- Vendre si : Bien mal situé ou peu rentable, pas de capacité de financement des travaux, marché porteur
- Décote à la vente : Un DPE G décote de 10-30% par rapport à un DPE C équivalent
- Valorisation post-rénovation : Gain de 15-25% sur la valeur du bien après rénovation
- Rentabilité locative : Loyers supérieurs après rénovation, attractivité renforcée
FAQ
- Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
- Une passoire thermique est un logement très énergivore, classé F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces logements consomment plus de 330 kWh/m²/an et représentent environ 5 millions de logements en France.
- Quand les passoires thermiques seront-elles interdites à la location ?
- Le calendrier d'interdiction est : logements G interdits depuis janvier 2025, logements F interdits en 2028, logements E interdits en 2034. Les propriétaires doivent rénover pour continuer à louer.
- Qu'est-ce que MaPrimeRénov' et comment en bénéficier ?
- MaPrimeRénov' est une aide de l'État pour financer les travaux de rénovation énergétique. Le montant dépend de vos revenus (bleu, jaune, violet, rose) et du type de travaux. L'aide peut couvrir jusqu'à 90% du coût pour les ménages modestes.
- Combien coûte une rénovation énergétique complète ?
- Le coût varie de 200 à 600 €/m² selon l'ampleur des travaux. Passer de G à C coûte environ 400€/m², soit 28 000€ pour 70m². Après aides, le reste à charge peut descendre à 7 000-15 000€ selon votre profil de revenus.
- La rénovation énergétique est-elle rentable pour un bailleur ?
- Oui, la rénovation permet d'éviter l'interdiction de location, d'augmenter le loyer (jusqu'à 15-20% après rénovation), de valoriser le bien (les passoires subissent une décote de 15-20%), et de réduire les charges pour les locataires.
- Quels travaux réaliser en priorité pour sortir du DPE F ou G ?
- Par ordre de priorité : isolation des combles et toiture (30% des pertes), remplacement du système de chauffage, isolation des murs, changement des fenêtres, ventilation. Une rénovation globale est souvent plus efficace et mieux aidée.
- Comment calculer le retour sur investissement d'une rénovation ?
- Le ROI se calcule en divisant le reste à charge par le gain annuel (loyer supplémentaire + économies d'énergie). Un ROI de 8-12 ans est considéré comme bon. N'oubliez pas d'intégrer la plus-value à la revente dans votre calcul.
- Peut-on cumuler plusieurs aides pour la rénovation ?
- Oui, MaPrimeRénov' est cumulable avec les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie), l'éco-PTZ (prêt à taux zéro), les aides locales, et la TVA réduite à 5,5%. Le cumul peut atteindre 80-90% du coût des travaux.
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