Simulateur démembrement 2026 — Valeur de la nue-propriété et de l'usufruit
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (le fait de posséder le bien) de l'usufruit (le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus). Ce simulateur applique le barème fiscal de l'article 669 du CGI pour répartir la valeur du bien entre ces deux droits, puis chiffre l'économie de droits de donation qui en découle.
La répartition dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier. À 65 ans, l'usufruit vaut 40 % du bien et la nue-propriété 60 %. À 75 ans, l'usufruit tombe à 30 % et la nue-propriété grimpe à 70 %. Autrement dit, plus le donateur est jeune, moins la nue-propriété transmise est valorisée — et moins les droits de donation sont élevés.
C'est là tout l'intérêt du montage : la donation en nue-propriété n'est taxée que sur une fraction de la valeur du bien, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire. L'usufruitier, lui, conserve l'usage du logement ou les loyers jusqu'à la fin de sa vie.
Le bien démembré
Valeur de la nue-propriété
180 000 €
soit 60 % de la pleine propriété · usufruit valorisé 40 %
Barème fiscal de l'usufruit (art. 669 du CGI)
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
L'intérêt du démembrement
- Les droits ne portent que sur la nue-propriété : vous transmettez un bien tout en réduisant fortement l'assiette taxable.
- La réunion est exonérée : au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucun droit supplémentaire à payer.
- L'usufruitier garde l'usage du bien et perçoit les loyers : il peut continuer à y vivre ou à le louer jusqu'à son décès.
- Donner tôt est plus avantageux : plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété transmise est faiblement valorisée.
- L'abattement se reconstitue tous les 15 ans : un donateur peut transmettre 100 000 € par enfant en franchise de droits, puis recommencer.
Définitions des termes clés
- Démembrement de propriété
- Séparation du droit de propriété en deux : la nue-propriété d'un côté, l'usufruit de l'autre. Chacun peut appartenir à une personne différente.
- Nue-propriété
- Droit de posséder le bien sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
- Usufruit
- Droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (loyers). L'usufruitier supporte en contrepartie l'entretien courant et la taxe foncière.
- Barème de l'article 669 du CGI
- Grille fiscale répartissant la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier, par tranches de 10 ans. Elle s'impose pour le calcul des droits.
- Usufruit viager
- Usufruit qui s'éteint au décès de son titulaire. C'est la forme la plus courante, notamment dans les donations aux enfants.
- Usufruit temporaire
- Usufruit consenti pour une durée déterminée, valorisé à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans entamée, sans dépasser la valeur de l'usufruit viager.
- Réunion de l'usufruit
- Reconstitution automatique de la pleine propriété au profit du nu-propriétaire à l'extinction de l'usufruit. Elle n'entraîne aucun droit de succession.
Formules de valorisation du démembrement
Valeur de l'usufruit viager : Usufruit = Valeur du bien × Taux du barème (art. 669 CGI) Taux fonction de l'âge : 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans…
Valeur de la nue-propriété : Nue-propriété = Valeur du bien − Valeur de l'usufruit Soit (100 % − taux d'usufruit) × valeur du bien
Usufruit temporaire : Usufruit = Valeur du bien × 23 % × Nombre de périodes de 10 ans Toute période entamée compte, sans jamais dépasser l'usufruit viager
Assiette des droits de donation : Base taxable = Valeur de la nue-propriété − Abattement (100 000 € par enfant) L'abattement se reconstitue tous les 15 ans
Économie réalisée : Économie = Droits sur pleine propriété − Droits sur nue-propriété À laquelle s'ajoute l'exonération totale lors de la réunion de l'usufruit
Démembrement — repères du barème
- Valeur de la nue-propriété à 65 ans60 % de la pleine propriété
- Valeur de la nue-propriété à 75 ans70 % de la pleine propriété
- Valeur de l'usufruit à 55 ans50 % de la pleine propriété
- Abattement donation parent-enfant100 000 € par enfant, tous les 15 ans
- Droits à payer au décès de l'usufruitierAucun, la réunion est exonérée
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Comment utiliser ce simulateur
- Étape 1 : Indiquez la valeur du bien en pleine propriété, telle qu'elle serait retenue par le notaire.
- Étape 2 : Saisissez l'âge de l'usufruitier, c'est-à-dire du donateur qui conserve l'usage du bien.
- Étape 3 : Choisissez un usufruit viager (le cas courant) ou temporaire, en précisant alors sa durée.
- Étape 4 : Renseignez le nombre de donataires : chacun bénéficie de son propre abattement de 100 000 €.
Qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire
- L'usufruitier perçoit les loyers et supporte en contrepartie la taxe foncière, l'entretien courant et les charges d'exploitation.
- Le nu-propriétaire assume les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil : gros murs, voûtes, poutres, toitures entières.
- La vente du bien exige l'accord des deux parties, sauf si chacun cède séparément son droit.
- L'usufruitier ne peut pas dégrader le bien : il doit le restituer en bon état à l'extinction de son droit.
Les pièges à éviter
- Donner trop tard : à 85 ans, la nue-propriété vaut 80 % du bien — l'économie fiscale devient marginale.
- Oublier le délai de 15 ans : les donations antérieures se cumulent pour le calcul de l'abattement si elles datent de moins de 15 ans.
- Négliger les frais de notaire : la donation reste soumise aux émoluments notariaux, calculés sur la valeur transmise.
- Le démembrement subi en succession : le conjoint survivant opte souvent pour l'usufruit total, ce qui bloque la gestion du bien pour les enfants nus-propriétaires.
En résumé
Le démembrement est l'un des outils les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal : seule la nue-propriété est taxée, et la reconstitution de la pleine propriété au décès est totalement exonérée. Son efficacité dépend directement de l'âge du donateur — plus la donation intervient tôt, plus l'assiette taxable est réduite. Un notaire reste indispensable pour sécuriser le montage et arbitrer entre usufruit viager et temporaire.
FAQ
- Comment se calcule la valeur de la nue-propriété ?
- Elle résulte du barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier. Entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Entre 71 et 80 ans, on passe à 30 % et 70 %. Pour un bien de 300 000 € et un donateur de 65 ans, la nue-propriété est donc valorisée 180 000 €.
- Quel est l'intérêt fiscal de donner la nue-propriété ?
- Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, et non sur celle du bien entier. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans payer le moindre droit supplémentaire. La fraction correspondant à l'usufruit échappe donc définitivement à la taxation.
- À quel âge faut-il donner la nue-propriété ?
- Le plus tôt possible. À 55 ans, la nue-propriété ne représente que 50 % de la valeur du bien ; à 75 ans, elle atteint 70 % et à 85 ans 80 %. Chaque tranche d'âge franchie augmente mécaniquement l'assiette taxable de 10 points. Donner tôt permet en outre de reconstituer l'abattement de 100 000 € tous les 15 ans.
- Qui paie la taxe foncière et les travaux ?
- L'usufruitier acquitte la taxe foncière, les charges courantes et l'entretien du bien, puisqu'il en perçoit les fruits. Le nu-propriétaire ne supporte que les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil : gros murs, voûtes, poutres et réfection complète de toiture.
- Peut-on vendre un bien démembré ?
- Oui, mais la vente du bien en pleine propriété exige l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire, le prix étant ensuite réparti selon le barème. Chacun peut en revanche céder seul son propre droit, même si le marché de la nue-propriété ou de l'usufruit isolé reste étroit.
- Qu'est-ce qu'un usufruit temporaire ?
- C'est un usufruit consenti pour une durée fixe et non jusqu'au décès. Il est valorisé à 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans entamée, sans jamais pouvoir dépasser la valeur de l'usufruit viager correspondant à l'âge de l'usufruitier. Ce montage est souvent utilisé pour transmettre temporairement des revenus locatifs.
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