Simulateur Crédit Immobilier
Le crédit immobilier est l'outil indispensable pour financer l'achat de votre résidence principale, secondaire ou d'un investissement locatif. Notre simulateur gratuit vous permet de calculer précisément vos mensualités, le coût total du crédit (intérêts + assurance) et d'obtenir un aperçu du tableau d'amortissement.
En 2026, les taux immobiliers se situent généralement entre 3% et 4% selon la durée et votre profil emprunteur. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose une durée maximale de 25 ans et un taux d'endettement de 35% maximum. Ces règles visent à protéger les emprunteurs du surendettement tout en maintenant un accès au crédit raisonnable.
L'assurance emprunteur représente un coût significatif, souvent entre 0,20% et 0,50% du capital selon votre âge et votre état de santé. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment sans frais, ce qui peut générer des économies substantielles. Notre simulateur intègre ce paramètre pour un calcul réaliste.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est l'indicateur clé pour comparer les offres de prêt. Il inclut le taux d'intérêt nominal, l'assurance, les frais de dossier et les garanties. C'est le vrai coût de votre crédit. Attention au taux d'usure, fixé par la Banque de France, au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter.
La durée du prêt impacte fortement le coût total : plus elle est longue, plus les mensualités sont faibles mais plus le crédit coûte cher en intérêts. Sur 20 ans vs 25 ans, l'écart de coût peut atteindre 20 à 30%. Trouvez le bon équilibre entre mensualité acceptable et coût total maîtrisé.
Paramètres du prêt
Résultats de simulation
Coût total du crédit
Tableau d'amortissement
| Mois | Capital remboursé | Intérêts | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| 1 | 577 € | 583 € | 199 423 € |
| 2 | 578 € | 582 € | 198 845 € |
| 3 | 580 € | 580 € | 198 265 € |
| 4 | 582 € | 578 € | 197 684 € |
| 5 | 583 € | 577 € | 197 100 € |
| 6 | 585 € | 575 € | 196 515 € |
| 7 | 587 € | 573 € | 195 928 € |
| 8 | 588 € | 571 € | 195 340 € |
| 9 | 590 € | 570 € | 194 750 € |
| 10 | 592 € | 568 € | 194 158 € |
| 11 | 594 € | 566 € | 193 564 € |
| 12 | 595 € | 565 € | 192 969 € |
Définitions des termes clés
- TAEG
- Taux Annuel Effectif Global : indicateur exprimant le coût total du crédit en pourcentage annuel, intégrant le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier et les garanties.
- Mensualité
- Somme remboursée chaque mois à la banque, comprenant une part de capital amorti et une part d'intérêts calculée sur le capital restant dû.
- Amortissement
- Remboursement progressif du capital emprunté. Dans un prêt à taux fixe, la part de capital augmente chaque mois tandis que la part d'intérêts diminue.
- Assurance emprunteur
- Assurance obligatoire couvrant le décès et l'invalidité de l'emprunteur. Son coût (0,20 % à 0,50 % du capital/an) est inclus dans le TAEG.
- Taux d'usure
- Taux maximum légal au-delà duquel une banque ne peut pas accorder un prêt, fixé trimestriellement par la Banque de France pour protéger les emprunteurs.
- Capital restant dû
- Montant du prêt qu'il reste à rembourser à un instant donné, sur lequel sont calculés les intérêts de la période suivante.
Formule de calcul des mensualités
Mensualité : M = C × [t × (1+t)^n] / [(1+t)^n - 1] Où : C = capital, t = taux mensuel, n = nombre de mois
TAEG : (Total remboursé - Capital) / Capital / Durée × 100
Exemples de mensualités de crédit immobilier
- Mensualité pour 150 000 € sur 20 ans à 3,5 %~870 €/mois
- Mensualité pour 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %~1 160 €/mois
- Mensualité pour 300 000 € sur 25 ans à 3,5 %~1 502 €/mois
- Mensualité pour 400 000 € sur 25 ans à 4 %~2 110 €/mois
- Coût total des intérêts pour 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %~78 300 €
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Les étapes clés pour obtenir votre crédit
- Évaluer votre capacité d'emprunt : max 35% de vos revenus nets
- Constituer votre apport : idéalement 10% pour couvrir les frais de notaire
- Comparer les offres : sollicitez plusieurs banques ou un courtier
- Négocier le taux et l'assurance : chaque 0,1% compte sur 20-25 ans
- Analyser le TAEG : c'est le vrai coût comparable entre offres
Taux fixe ou variable ?
- Taux fixe : Sécurité, mensualité constante. Recommandé dans 95% des cas
- Taux variable : Risqué si les taux remontent. Peut être intéressant capé
- Taux mixte : Fixe les premières années, puis variable. Compromis rare
L'assurance emprunteur : un levier d'économie
L'assurance peut représenter jusqu'à 30% du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez la changer à tout moment. Une délégation d'assurance peut faire économiser des milliers d'euros sur la durée du prêt, surtout si vous êtes jeune et en bonne santé.
Le taux d'usure : attention au plafond
Le taux d'usure est le TAEG maximum autorisé, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Si votre TAEG dépasse ce seuil, la banque ne peut pas vous accorder le prêt. Les profils « borderline » (revenus faibles, âge avancé) peuvent être bloqués par ce mécanisme.
Durée optimale : l'équilibre coût/mensualité
Pour 200 000€ à 3,5% : sur 20 ans la mensualité est de 1 159€ (coût total 78 260€). Sur 25 ans : 1 001€/mois mais 100 300€ de coût total. 5 ans de plus = 22 000€ d'intérêts supplémentaires.
FAQ
- Comment sont calculées les mensualités d'un crédit immobilier ?
- Les mensualités sont calculées avec la formule M = C × [t × (1+t)^n] / [(1+t)^n - 1], où C est le capital, t le taux mensuel (taux annuel/12) et n le nombre de mois. Cette formule garantit des mensualités constantes tout au long du prêt.
- Qu'est-ce que le TAEG et pourquoi est-il important ?
- Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut tous les coûts du crédit : taux d'intérêt, assurance, frais de dossier, garanties. C'est l'indicateur légal pour comparer les offres de prêt. Il ne doit pas dépasser le taux d'usure fixé par la Banque de France.
- Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?
- Le HCSF limite la durée à 25 ans maximum pour les résidences principales (27 ans avec différé pour le neuf en VEFA). Au-delà, les mensualités baissent mais le coût total explose. Sur 20 ans vs 25 ans, l'écart de coût peut atteindre 20-30%.
- L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
- Légalement non, mais les banques l'exigent systématiquement. Elle couvre le décès, l'invalidité et souvent l'incapacité de travail. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez la changer à tout moment, ce qui peut générer des économies importantes.
- Qu'est-ce que le taux d'usure ?
- Le taux d'usure est le TAEG maximum légal, fixé trimestriellement par la Banque de France. Si votre TAEG (taux + assurance + frais) dépasse ce seuil, la banque ne peut pas vous prêter. Cela peut bloquer certains dossiers, notamment les seniors.
- Quel apport faut-il pour un crédit immobilier ?
- Les banques demandent généralement 10% minimum pour couvrir les frais de notaire. Un apport de 20% ou plus permet de négocier un meilleur taux. Sans apport, le financement à 110% est devenu rare et réservé aux excellents profils.
- Peut-on rembourser son crédit par anticipation ?
- Oui, vous pouvez rembourser par anticipation tout ou partie du capital restant dû. La banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant. Négociez leur suppression à la signature.
- Taux fixe ou taux variable : que choisir ?
- Le taux fixe (95% des crédits en France) offre la sécurité de mensualités constantes. Le taux variable peut être intéressant s'il est capé (limité à la hausse), mais reste risqué en période de hausse des taux. En 2026, le taux fixe reste recommandé.
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