Simulateur Rendement Locatif 2026
Le rendement locatif est l'indicateur clé pour évaluer la performance d'un investissement immobilier. Notre simulateur vous permet de calculer trois types de rendement : le rendement brut (simple rapport loyers/prix), le rendement net (après charges) et le rendement net-net (après impôts). Ces calculs vous donnent une vision complète de la rentabilité réelle de votre investissement locatif.
En 2026, les rendements bruts varient considérablement selon la localisation : 2,5 à 4% à Paris, 4 à 6% dans les grandes métropoles et 6 à 9% dans les villes moyennes. Mais attention, un rendement brut élevé ne signifie pas toujours une bonne opération : il faut analyser les trois niveaux pour connaître la rentabilité réelle.
Le passage du brut au net-net peut représenter une baisse de 30 à 50% selon votre fiscalité. Un bien à 7% brut génère souvent 4-5% net et 3-4% net-net. Notre outil vous aide à intégrer les charges (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion) et les impôts pour un calcul réaliste de votre investissement.
Rendement Brut
Rendement Net
Rendement Net-Net (après impôts)
Synthèse des rendements
3.73 %
Rendement net-net (après impôts)
Définitions des termes clés
- Rendement brut
- Loyers annuels rapportés au prix d'achat total du bien (frais inclus), avant déduction des charges et fiscalité. Formule : (loyers annuels / prix total) × 100.
- Rendement net
- Rendement brut diminué de toutes les charges (taxe foncière, charges non récupérées, gestion, assurance, vacance locative) mais avant impôts.
- Rendement net-net
- Rendement après impôts et prélèvements sociaux, reflétant le vrai gain de l'investisseur selon son régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP...).
- Vacance locative
- Période où le logement est inoccupé et ne génère pas de loyers. Elle est estimée en jours par an et réduit mécaniquement la rentabilité.
- Effet de levier
- Mécanisme par lequel le recours à l'emprunt amplifie le rendement sur capitaux propres investis, à condition que le taux de rendement dépasse le taux d'intérêt du crédit.
Les 3 formules de rendement immobilier
Rendement Brut : (Loyers annuels ÷ Prix d'acquisition) × 100 Loyers annuels = Loyer mensuel × 12
Rendement Net : ((Loyers annuels - Charges) ÷ Prix d'acquisition) × 100 Charges = taxe foncière + copropriété + assurance PNO + gestion + travaux
Rendement Net-Net : ((Loyers annuels - Charges - Impôts) ÷ Prix d'acquisition) × 100 Impôts = IR sur revenus fonciers + prélèvements sociaux (18.6%)
Exemples de rendements locatifs
- Rendement brut : loyer 600 €/mois, bien à 120 000 €6 % brut
- Rendement brut : loyer 800 €/mois, bien à 200 000 €4,8 % brut
- Rendement net après charges (estimation)Rendement brut − 1,5 à 2 %
- Rendement net-net après fiscalité (TMI 30 %)Rendement brut − 2,5 à 3,5 %
- Seuil de rentabilité recommandé pour un investissement≥ 5 % brut
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Rendements moyens par zone géographique
- Paris intra-muros : 2,5% à 4% brut — Sécurité maximale mais rendement faible
- Grandes métropoles : 4% à 6% brut — Bon compromis rendement/sécurité
- Villes moyennes : 6% à 9% brut — Rendement attractif, demande locative à vérifier
- Zones rurales : 8% à 12% brut — Rendement élevé mais risque locatif important
Charges à déduire pour le rendement net
- Taxe foncière : Variable selon la commune, en hausse régulière
- Charges de copropriété : Part propriétaire uniquement
- Assurance PNO : 150€ à 300€/an (propriétaire non occupant)
- Frais de gestion : 6% à 10% des loyers si gestion déléguée
- Provision travaux : 5% à 10% des loyers recommandé
L'impact de la fiscalité sur le rendement
- Location nue TMI 30% : 30% + 18.6% PS = 47,2% d'imposition sur les revenus fonciers
- LMNP régime réel : Amortissements qui peuvent réduire l'imposition à quasi-zéro
- Micro-foncier (< 15 000€/an) : Abattement forfaitaire de 30%
- Micro-BIC meublé (< 77 700€/an) : Abattement forfaitaire de 50%
Conseil pour les investisseurs
Un bien avec 7% de rendement brut génère souvent 4-5% net et 3-4% net-net. Analysez toujours les 3 niveaux avant d'investir. Le régime LMNP au réel peut significativement améliorer le rendement net-net grâce aux amortissements du bien et du mobilier.
FAQ
- Qu'est-ce que le rendement brut ?
- Le rendement brut correspond au rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d'achat du bien, sans déduction des charges. Formule : (Loyers annuels / Prix d'achat) × 100. C'est une première estimation rapide mais incomplète.
- Qu'est-ce que le rendement net ?
- Le rendement net déduit les charges courantes telles que les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance PNO et les provisions pour travaux. Il donne une vision plus réaliste de la rentabilité.
- Qu'est-ce que le rendement net-net ?
- Le rendement net-net intègre en plus les impôts sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux ('+Taux[LivretName.PRELEVEMENT_SOCIAUX]+ '%). C'est le rendement réellement perçu par l'investisseur, celui qui compte vraiment.
- Quel est un bon rendement locatif ?
- Un bon rendement dépend de la localisation : 2-4% brut à Paris est correct, 5-7% en grandes métropoles est bon, 8%+ en province est excellent mais avec plus de risques. En net-net, visez au minimum 3% pour que l'investissement soit rentable.
- Comment améliorer son rendement immobilier ?
- Pour améliorer votre rendement : négociez le prix d'achat, optimisez les loyers (colocation, meublé), réduisez les charges, choisissez le bon régime fiscal (LMNP réel pour amortir), et minimisez la vacance locative.
- Pourquoi le rendement brut est-il trompeur ?
- Le rendement brut ignore les charges réelles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, travaux) et la fiscalité. Un bien à 8% brut peut descendre à 4% net-net après charges et impôts. Analysez toujours les 3 niveaux de rendement.
- Comment la fiscalité impacte le rendement ?
- En location nue, les revenus sont imposés à votre TMI + '+Taux[LivretName.PRELEVEMENT_SOCIAUX]+ '% de prélèvements sociaux (jusqu'à 62,2% pour la tranche à 45%). En LMNP réel, les amortissements peuvent réduire l'imposition à quasi-zéro pendant plusieurs années.
- Faut-il privilégier le rendement ou la plus-value ?
- Cela dépend de votre stratégie : le rendement génère des revenus réguliers (cashflow), la plus-value se concrétise à la revente. À Paris, on privilégie la plus-value (faible rendement mais forte valorisation). En province, le rendement est souvent plus intéressant.
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