Simulateur loi Denormandie 2026 — Réduction d'impôt ancien avec travaux
La loi Denormandie encourage la rénovation de logements anciens dans des centres-villes à revitaliser, en échange d'une réduction d'impôt pour l'investisseur qui met le bien en location. Elle reprend le mécanisme du dispositif Pinel, mais s'applique à l'ancien rénové plutôt qu'au neuf.
Pour être éligibles, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux). La réduction d'impôt est calculée sur un prix de revient plafonné à 300 000 €, selon un taux de 12 %, 18 % ou 21 % suivant la durée d'engagement locatif choisie (6, 9 ou 12 ans).
Comme pour le Pinel, le bien doit être loué nu à usage de résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le dispositif ne s'applique que dans des communes ayant besoin de réhabilitation de leur habitat ancien, notamment celles du programme "Cœur de ville" ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT).
Exemple chiffré : pour un investissement Denormandie de 250 000 € (prix d'achat et travaux inclus, sous le plafond de 300 000 €) avec un engagement de location de 9 ans, la réduction d'impôt s'élève à 18 % du prix de revient plafonné, soit 45 000 € étalés sur la période, à raison de 5 000 € par an. Une différence essentielle avec le Pinel : les travaux doivent être réalisés par des professionnels et, pour les postes concernant la performance énergétique, par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), ce qui exclut l'auto-rénovation ou les travaux effectués sans certification adéquate.
Votre opération
Réduction d'impôt totale
37 800 €
Soit 4 200 € par an sur 9 ans
Taux de réduction selon la durée d'engagement
| Durée d'engagement | Taux de réduction | Réduction annuelle |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 4 200 € |
| 9 ans | 18 % | 4 200 € |
| 12 ans | 21 % | 3 675 € |
Définitions des termes clés
- Loi Denormandie
- Dispositif de défiscalisation pour l'achat d'un logement ancien à rénover dans certaines communes, sous condition de mise en location et de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.
- Opération de revitalisation du territoire (ORT)
- Convention signée entre une commune, l'intercommunalité et l'État pour lutter contre la dégradation du centre-ville, condition d'éligibilité au dispositif Denormandie.
- Prix de revient retenu
- Montant sur lequel est calculée la réduction d'impôt, plafonné à 300 000 € par contribuable et par an, correspondant au coût total de l'opération (achat + travaux) dans cette limite.
Formules du dispositif Denormandie
Part des travaux : Part travaux = Montant travaux / (Prix achat + Montant travaux) Doit être ≥ 25 % pour être éligible
Prix de revient retenu : Prix de revient = min(Coût total operation, 300 000 €) Coût total = Prix achat + Montant travaux
Réduction d'impôt : Réduction totale = Prix de revient retenu x Taux Taux : 12 % (6 ans) | 18 % (9 ans) | 21 % (12 ans)
Loi Denormandie — repères
- Quel taux de réduction sur 12 ans ?21 % du prix de revient retenu
- Quelle part minimale de travaux exigée ?25 % du coût total de l'opération (achat + travaux)
- Quel est le plafond du prix de revient ?300 000 € par contribuable et par an
- Les plafonds de loyer sont-ils les mêmes que le Pinel ?Oui, mêmes plafonds de loyer et de ressources du locataire
- Dans quelles communes le dispositif s'applique-t-il ?Communes "Cœur de ville" ou ayant une convention ORT
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Comment utiliser ce simulateur
- Étape 1 : Indiquez le prix d'achat du bien ancien.
- Étape 2 : Renseignez le montant prévisionnel des travaux de rénovation.
- Étape 3 : Choisissez la durée d'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).
- Étape 4 : Vérifiez que la part des travaux atteint bien 25 % du coût total.
Points clés à retenir
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
- Le prix de revient pris en compte est plafonné à 300 000 €.
- Le dispositif ne s'applique que dans des communes éligibles ("Cœur de ville" ou convention ORT).
- Les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont identiques à ceux du Pinel.
FAQ
- Quelle est la condition de travaux pour la loi Denormandie ?
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux).
- Quel est le plafond du prix de revient pris en compte ?
- 300 000 € par contribuable et par an, quel que soit le coût réel de l'opération.
- Quels sont les taux de réduction d'impôt Denormandie ?
- 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, ou 21 % sur 12 ans d'engagement locatif, calculés sur le prix de revient retenu.
- Dans quelles communes le dispositif Denormandie s'applique-t-il ?
- Dans les communes du programme "Cœur de ville" ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT), en réponse à un besoin de réhabilitation de l'habitat ancien.
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