Simulateur Impôt Location Nue 2026
La location nue (non meublée) génère des revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30%, ou le régime réel qui permet de déduire l'ensemble des charges réelles. Notre simulateur compare les deux options pour optimiser votre fiscalité.
Le régime micro-foncier est accessible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement, sans justificatif. Le régime réel permet de déduire les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien et la taxe foncière. Il ouvre aussi la possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.
L'impôt total comprend votre TMI (tranche marginale d'imposition) et les prélèvements sociaux de 18.6%. Notre outil calcule instantanément l'impôt dans chaque régime et vous recommande le plus avantageux avec l'économie réalisée.
Vos revenus fonciers
Charges déductibles (régime réel)
Régime fiscal recommandé
Régime Réel
Économie : 661 €/an
Micro-foncier
Régime Réel
✓ RecommandéFormules de calcul
Base imposable = Loyers × 70%Base = Loyers - (Charges + Intérêts + Travaux + Taxe foncière)Impôt = Base × TMI + Base × 18.6% (PS)Comprendre la fiscalité de la location nue
Micro-foncier
- ✓ Abattement forfaitaire de 30%
- ✓ Loyers < 15 000 €/an
- ✓ Déclaration simplifiée
- ✓ Pas de justificatifs à fournir
Régime Réel
- ✓ Déduction des charges réelles
- ✓ Intérêts, travaux, taxes...
- ✓ Possibilité de déficit foncier
- ✓ Option irrévocable 3 ans
Prélèvements sociaux
- ✓ Taux de 18.6%
- ✓ Appliqués sur la base imposable
- ✓ CSG, CRDS, PS
- ✓ Non déductibles (sauf 6,8%)
Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30%, idéal si vos charges sont faibles. Le régime réel permet de déduire toutes vos charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière...) et de créer un déficit foncier imputable sur vos revenus globaux jusqu'à 10 700 €/an.
Définitions des termes clés
- Location nue
- Location d'un logement non meublé, soumise au régime des revenus fonciers (micro-foncier ou réel) et à un bail de 3 ans minimum renouvelable.
- Micro-foncier
- Régime simplifié applicable si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an, offrant un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus.
- Régime réel foncier
- Régime permettant de déduire les charges réelles (intérêts, travaux, assurances, frais de gestion, taxe foncière). Obligatoire au-delà de 15 000 €/an de loyers.
- Déficit foncier
- Excédent des charges déductibles sur les revenus fonciers, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique).
- Régime Borloo
- Dispositif d'intermédiation locative permettant une déduction majorée (30 % à 85 %) des revenus fonciers en contrepartie de loyers modérés et d'une gestion par une agence sociale.
Formules Impôt Location Nue
Micro-foncier : Base imposable = Loyers bruts × 70% Abattement forfaitaire de 30% appliqué automatiquement, plafonné à 15 000 €/an de loyers
Régime réel : Base imposable = Loyers - (Charges + Intérêts + Travaux + Taxe foncière) Toutes charges réellement supportées, base minimale = 0 € (déficit foncier imputable sur le revenu global)
Impôt total : Impôt = Base imposable × TMI + Base imposable × 18.6% TMI = Tranche Marginale d'Imposition, 18.6% = Prélèvements sociaux (CSG, CRDS, PS)
Économie : Impôt Micro-foncier - Impôt Régime Réel
Location nue — régimes fiscaux
- Seuil du régime micro-foncier (revenus fonciers)≤ 15 000 €/an
- Abattement forfaitaire micro-foncier30 % des loyers perçus
- Régime réel : quels frais déductibles ?Travaux, intérêts, charges, assurance, frais gestion
- Déficit foncier imputable sur le revenu global10 700 €/an maximum
- Prélèvements sociaux sur revenus fonciers18,6 %
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Le régime micro-foncier
- Abattement de 30% : Appliqué automatiquement sur les loyers bruts, censé couvrir toutes les charges.
- Plafond de 15 000 €/an : Le micro-foncier n'est accessible que si les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (hors SCI).
- Déclaration simplifiée : Pas de justificatif à fournir, les loyers sont simplement reportés sur la déclaration 2042.
- Inconvénient : Impossible de déduire les charges réelles ni de créer un déficit foncier.
Le régime réel
- Déduction des charges réelles : Intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, assurances, travaux d'entretien et de réparation.
- Taxe foncière : Entièrement déductible des revenus fonciers.
- Déficit foncier : Si les charges dépassent les loyers, le déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
- Engagement de 3 ans : L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans minimum.
Comment choisir ?
Si vos charges réelles (intérêts, travaux, taxes, gestion) dépassent 30% des loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. Si vos charges sont faibles et vos loyers inférieurs à 15 000 €, le micro-foncier est plus simple et peut suffire. Attention : en cas de travaux importants, le régime réel permet de créer un déficit foncier très avantageux.
Les prélèvements sociaux
Quel que soit le régime choisi, les revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux de 18,6% (CSG 9,2%, CRDS 0,5%, prélèvement de solidarité 7,5%). Une fraction de la CSG (6,8%) est déductible du revenu imposable de l'année suivante.
FAQ
- Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
- Le micro-foncier est un régime simplifié pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement sur les loyers bruts, sans aucun justificatif. Les revenus nets sont ensuite soumis à l'IR et aux prélèvements sociaux de 18,6%.
- Quand faut-il choisir le régime réel ?
- Le régime réel est plus avantageux dès que vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété) dépassent 30% de vos loyers bruts. C'est souvent le cas lorsqu'un crédit immobilier est en cours ou que des travaux importants sont réalisés.
- Qu'est-ce que le déficit foncier ?
- Le déficit foncier se produit lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers. Ce déficit est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an, ce qui réduit directement votre impôt sur le revenu. Le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
- Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
- L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Au-delà, vous pouvez revenir au micro-foncier si vos revenus fonciers restent inférieurs à 15 000 €/an. Le changement prend effet l'année suivante.
- Location nue vs meublée : quelle différence fiscale ?
- La location nue génère des revenus fonciers (micro-foncier ou réel), tandis que la location meublée relève des BIC (micro-BIC ou réel). Le meublé offre un abattement de 50% en micro et permet l'amortissement en réel, ce qui est souvent plus avantageux fiscalement.
- Quels travaux sont déductibles en régime réel ?
- Sont déductibles les travaux d'entretien et de réparation (maintien en état) et les travaux d'amélioration (confort, habitabilité). Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.