Simulateur Viager 2026
Le viager est une formule de vente immobilière originale qui permet à un vendeur (crédirentier) de céder son bien contre un bouquet (capital initial versé comptant) et une rente viagère versée jusqu'à son décès. Notre simulateur calcule le bouquet et la rente selon l'âge, l'espérance de vie et le type de viager (libre ou occupé).
Il existe deux types principaux : le viager occupé (le vendeur garde le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès - 90% des cas) et le viager libre (l'acquéreur dispose immédiatement du bien). En viager occupé, la décote pour occupation représente généralement 30 à 50% de la valeur du bien selon l'âge du vendeur.
Le calcul de la rente repose sur plusieurs paramètres : la valeur vénale du bien, l'âge et le sexe du vendeur (espérance de vie), le montant du bouquet et la décote d'occupation. Notre outil utilise les tables de mortalité INSEE 2026 pour un calcul précis de l'espérance de vie et applique un taux de rentabilité standard de 5%.
Pour l'acheteur, le viager présente plusieurs avantages : acquérir un bien sans financement bancaire classique, investir progressivement sans apport massif, et potentiellement réaliser une plus-value si le vendeur vit moins longtemps que prévu. Fiscalement, seule une partie de la rente est imposable (30 à 70% selon l'âge du crédirentier).
Pour le vendeur, le viager garantit un capital immédiat (bouquet), un complément de revenus régulier et viagère, le maintien dans son logement en viager occupé, et une transmission indirecte du patrimoine. La rente est revalorisée annuellement selon l'indice choisi (généralement IRL ou IPC).
Le bien immobilier
Le vendeur (crédirentier)
Rente mensuelle
889 €
À verser chaque mois au vendeur
Comprendre le viager
Viager occupé (DUH)
- Le vendeur reste dans le bien
- Décote de 30% à 50% selon l'âge
- Rente plus faible
- Moins de risque pour l'acheteur
Viager libre
- L'acheteur dispose du bien immédiatement
- Pas de décote d'occupation
- Rente plus élevée
- Possibilité de louer le bien
Avantages du viager
- Pas de crédit bancaire
- Prix potentiellement avantageux
- Complément de retraite pour le vendeur
- Fiscalité allégée sur la rente
Définitions des termes clés
- Viager
- Vente immobilière dans laquelle l'acheteur (débirentier) verse une rente mensuelle au vendeur (crédirentier) jusqu'au décès de ce dernier, en échange du bien.
- Bouquet
- Somme versée comptant lors de la signature du viager, représentant généralement 20 à 30 % de la valeur vénale du bien. Elle est déduite de la valeur de la rente.
- Rente viagère
- Versement périodique à vie au vendeur, calculé sur la valeur du bien diminuée du bouquet, en fonction de l'espérance de vie du crédirentier.
- Valeur vénale
- Estimation de la valeur marchande du bien sur le marché libre, point de départ du calcul du viager avant application des coefficients d'espérance de vie.
- Viager occupé / libre
- En viager occupé, le vendeur continue d'habiter le bien (décote de 30 à 40 %). En viager libre, l'acheteur dispose immédiatement du bien et peut y habiter ou le louer.
Formules de calcul du viager
Valeur occupée (viager occupé) : Valeur_occupée = Valeur_libre × (1 - Décote_occupation) Décote généralement 30-50% selon l'âge du vendeur
Capital disponible pour la rente : Capital_rente = Valeur_occupée - Bouquet Bouquet = capital versé comptant (généralement 20-30%)
Rente viagère annuelle : Rente_annuelle = Capital_rente × Taux_rentabilité / Espérance_vie Taux 5% et espérance selon tables INSEE
Rente mensuelle : Rente_mensuelle = Rente_annuelle / 12
Viager — exemples de calcul
- Bouquet moyen en viager (% de la valeur vénale)20 à 30 % du prix du bien
- Rente mensuelle pour un bien de 200 000 € (crédirentier 75 ans)~500 à 700 €/mois
- Décote viager occupé vs libre20 à 40 % du prix de marché
- Espérance de vie prise en compte (table INSEE 75 ans)~13 ans restants
- Fiscalité de la rente viagère pour le vendeurFraction imposable selon âge (40 à 70 %)
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Viager occupé vs viager libre
- Viager occupé (90% des cas) : Le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation. Décote de 30-50% appliquée sur la valeur libre
- Viager libre : L'acquéreur dispose immédiatement du bien. Prix plus élevé, rente plus importante
- Viager sans rente : Paiement uniquement en bouquet, sans rente mensuelle. Rare, réservé aux vendeurs très âgés
Avantages pour l'acheteur (débirentier)
- Achat sans crédit bancaire : Pas de dossier de prêt, pas de contrainte d'endettement
- Investissement progressif : Le bouquet peut être modeste (20-30%), le reste étalé en rentes
- Potentiel de plus-value : Si le vendeur décède plus tôt que prévu selon l'espérance de vie
- Fiscalité avantageuse : Seule une partie de la rente est imposable selon l'âge du crédirentier
- Diversification patrimoniale : Complément d'un portefeuille immobilier classique
Avantages pour le vendeur (crédirentier)
- Capital immédiat : Le bouquet procure une somme importante sans fiscalité
- Revenus viagère garantis : Complément de retraite sécurisé à vie
- Maintien à domicile : En viager occupé, vous restez chez vous
- Revalorisation annuelle : La rente suit l'inflation (IRL ou IPC)
- Transmission indirecte : Permet de gratifier ses héritiers autrement qu'en leur laissant le bien
Points de vigilance
- Risque de longévité : Pour l'acheteur, si le vendeur vit très longtemps, le coût total peut dépasser la valeur du bien
- Clause résolutoire : En cas de non-paiement de la rente, le contrat peut être annulé et les sommes versées perdues
- Entretien du bien : En viager occupé, les grosses réparations sont à la charge de l'acquéreur
- Fiscalité de la rente : L'acheteur doit déclarer la rente versée et peut la déduire sous conditions
- Évaluation du bien : Faites appel à un notaire ou expert pour fixer une valeur juste et éviter les litiges
Calcul de la décote d'occupation
La décote d'occupation dépend de l'espérance de vie résiduelle du vendeur. Plus il est jeune, plus la décote est élevée. À 70 ans : 40-50%, à 80 ans : 30-40%, à 90 ans : 20-30%. Cette décote représente la valeur capitalisée de l'occupation du bien pendant l'espérance de vie estimée.
FAQ
- Qu'est-ce qu'un viager immobilier ?
- Le viager est une vente immobilière où l'acheteur verse un bouquet (capital initial) puis une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès. L'acheteur devient propriétaire mais le vendeur peut conserver le droit d'usage.
- Quelle est la différence entre viager occupé et viager libre ?
- En viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habiter le bien (DUH) jusqu'à son décès, ce qui réduit le prix. En viager libre, l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement, donc le prix est plus élevé.
- Comment est calculée la rente viagère ?
- Rente = (Valeur du bien - Bouquet - Décote d'occupation) / Espérance de vie en mois, ajustée d'un taux de rendement. Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée car l'espérance de vie est courte.
- Qu'est-ce que la décote d'occupation (DUH) ?
- La décote représente la valeur du droit d'usage et d'habitation conservé par le vendeur. Elle varie de 50% (vendeur jeune) à 10% (vendeur très âgé) selon l'âge et l'espérance de vie.
- Que se passe-t-il si le vendeur vit plus longtemps que prévu ?
- L'acheteur continue de payer la rente. C'est le risque principal du viager. Inversement, si le vendeur décède rapidement, l'acheteur fait une bonne affaire. C'est un pari sur l'espérance de vie.
- Quels sont les frais de notaire en viager ?
- Les frais de notaire sont calculés sur la valeur totale du bien (et non sur le bouquet seul), soit environ 7-8% dans l'ancien. Ils sont à la charge de l'acheteur.
- Le viager est-il fiscalement avantageux ?
- Pour le vendeur, seule une partie de la rente est imposable (30-70% selon l'âge). Pour l'acheteur, les rentes ne sont pas déductibles mais il n'y a pas de taxe foncière tant que le vendeur occupe le bien.
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