Simulateur TRI Immobilier 2026
Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) est l'indicateur le plus complet pour évaluer la performance d'un investissement immobilier. Contrairement au rendement locatif, le TRI intègre l'ensemble des flux de trésorerie dans le temps : investissement initial, loyers perçus, charges, et la plus-value à la revente.
Notre simulateur calcule le TRI brut et le TRI net après impôts, en tenant compte de l'imposition sur les revenus fonciers et de la fiscalité sur la plus-value immobilière avec ses abattements progressifs.
En complément du TRI, nous calculons la VAN (Valeur Actuelle Nette) et le multiple d'investissement. Ces indicateurs combinés vous donnent une vision complète de la rentabilité de votre projet.
Investissement initial
Revenus et charges annuels
Hypothèses de revente
TRI brut annualisé
4,04 %
Investissement correct
Définitions des termes clés
- TRI (Taux de Rendement Interne)
- Taux d'actualisation qui rend nulle la valeur actuelle nette d'un investissement. Il intègre tous les flux (loyers, remboursement crédit, revente) sur la durée totale.
- VAN (Valeur Actuelle Nette)
- Somme des flux de trésorerie actualisés d'un investissement. Une VAN positive signifie que l'investissement crée de la valeur par rapport au taux d'actualisation choisi.
- Plus-value de revente
- Gain réalisé lors de la vente du bien (prix de vente – prix d'achat), soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières après abattements pour durée de détention.
- Actualisation
- Technique financière permettant de ramener des flux futurs à leur valeur présente, en appliquant un taux d'actualisation qui reflète la valeur temps de l'argent.
- Horizon d'investissement
- Durée de détention prévue du bien, déterminante pour le calcul du TRI car elle influence la plus-value, la fiscalité et le capital restant dû à la revente.
Formules du TRI immobilier
TRI : Taux r tel que : Σ (Flux_t / (1+r)^t) = 0 Résolu par itération (méthode de Newton-Raphson)
VAN : Σ (Flux_t / (1+r)^t) - Investissement initial r = taux d'actualisation de référence (5%)
Multiple d'investissement : (Total revenus + Prix revente) / Investissement total
Taux de Rendement Interne — repères
- TRI moyen d'un bon investissement locatif5 à 9 %
- TRI d'un livret A (référence sans risque)2,4 % (2026)
- TRI moyen des SCPI (historique)4 à 6 %
- TRI minimum pour qu'un investissement soit intéressant> coût du crédit + inflation
- TRI moyen de l'immobilier locatif sur 20 ans (France)6 à 8 % (avec levier)
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Pourquoi le TRI est plus pertinent que le rendement locatif ?
- Vision globale : Le TRI intègre l'investissement initial, les loyers, les charges, et la revente
- Facteur temps : Il prend en compte quand les flux arrivent
- Comparabilité : Permet de comparer des investissements avec des durées et structures différentes
Comment interpréter le résultat ?
- TRI < 4% : Investissement faible, à comparer avec des placements sans risque
- TRI 4-6% : Investissement correct, mais à évaluer selon le risque
- TRI 6-10% : Bon investissement, supérieur aux placements classiques
- TRI > 10% : Excellent investissement, rare en immobilier classique
Limites du TRI
Le TRI suppose un réinvestissement des flux au même taux (hypothèse optimiste), ne tient pas compte du risque ni de la liquidité, et est très sensible aux hypothèses de plus-value à la revente. À utiliser en complément d'autres indicateurs (rendement, cashflow).
FAQ
- Qu'est-ce que le TRI (Taux de Rentabilité Interne) ?
- Le TRI est le taux d'actualisation qui rend la valeur actuelle nette (VAN) d'un investissement égale à zéro. Il représente le rendement annualisé de l'investissement en tenant compte de tous les flux de trésorerie dans le temps.
- Comment interpréter le TRI immobilier ?
- Un TRI de 8% signifie que votre investissement rapporte l'équivalent de 8% par an en moyenne. Comparez-le au taux de votre crédit : si le TRI est supérieur, l'effet de levier joue en votre faveur.
- Quelle est la différence entre TRI et rendement locatif ?
- Le rendement locatif mesure le rapport loyers/prix à un instant T. Le TRI intègre la durée de détention, les charges, la fiscalité et surtout la plus-value à la revente pour une vision complète de la rentabilité.
- Quel TRI viser pour un investissement immobilier ?
- Un TRI de 4-6% est correct, 6-8% est bon, 8-12% est très bon, et au-delà de 12% est excellent. Attention, un TRI très élevé peut aussi signifier un risque plus important ou des hypothèses optimistes.
- Comment la durée de détention affecte le TRI ?
- Une durée plus longue lisse les frais d'acquisition (notaire, travaux) et permet de bénéficier pleinement de la plus-value et des abattements fiscaux. Le TRI s'améliore généralement après 7-10 ans.
- Le TRI tient-il compte de la fiscalité ?
- Le TRI brut ne tient pas compte des impôts. Pour un calcul réaliste, utilisez le TRI net qui intègre l'imposition des revenus fonciers (TMI + '+Taux[LivretName.PRELEVEMENT_SOCIAUX]+ '%) et la plus-value à la revente avec abattements.
- Qu'est-ce que la VAN (Valeur Actuelle Nette) ?
- La VAN est la somme des flux futurs actualisés moins l'investissement initial. Une VAN positive signifie que le projet crée de la valeur au taux d'actualisation choisi (souvent 5% comme référence).
- Comment améliorer le TRI d'un investissement ?
- Négociez le prix d'achat, optimisez les loyers, réduisez les charges, choisissez un régime fiscal adapté (LMNP, déficit foncier), ciblez des zones à fort potentiel de plus-value, et allongez la durée de détention.
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