Simulateur IFI 2026 — Calculez votre Impôt sur la Fortune Immobilière
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018 en ciblant uniquement les actifs immobiliers. Il concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Le calcul s'effectue selon un barème progressif sur la partie supérieure à 800 000€, avec un taux allant de 0,5% à 1,5%.
Notre simulateur calcule votre IFI selon le barème progressif 2026 avec une ventilation détaillée par tranche. Il suffit d'indiquer votre patrimoine immobilier net taxable (valeur vénale des biens diminuée des dettes déductibles). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% à appliquer avant de saisir la valeur.
Pour réduire votre IFI, plusieurs stratégies existent : maximiser les dettes déductibles (emprunts immobiliers), recourir à la détention via une SCI pour bénéficier de décotes, réorienter des investissements vers des actifs non immobiliers (actions, obligations, assurance-vie en fonds €), ou encore utiliser le mécanisme de plafonnement si l'IFI + IR dépasse 75% de vos revenus.
Patrimoine immobilier
IFI dû en 2026
35 690 €
Sur un patrimoine net taxable de 5 000 000 €
Barème progressif IFI 2026
| Tranche de valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| De 0 € à 800 000 € | 0 % (exonération) |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Définitions des termes clés
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- Impôt annuel dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, avec un barème progressif de 0,5 % à 1,5 %.
- Actif imposable IFI
- Ensemble des biens immobiliers non exonérés (résidence principale avec abattement de 30 %, biens locatifs, parts de SCI, SCPI) entrant dans l'assiette de l'IFI.
- Passif déductible IFI
- Dettes contractées pour l'acquisition ou l'amélioration des biens imposables (crédits immobiliers en cours) déductibles de l'actif brut pour calculer le patrimoine net taxable.
- Abattement résidence principale
- Réduction de 30 % appliquée sur la valeur de la résidence principale dans le calcul de l'IFI, reconnaissant le fait que ce bien n'est pas un investissement pur.
- Plafonnement IFI
- Mécanisme limitant l'IFI à 75 % des revenus du foyer (IFI + IR ne peuvent dépasser ce seuil), évitant une imposition confiscatoire sur les contribuables à revenus modestes mais à fort patrimoine.
Formules de calcul de l'IFI
Patrimoine net taxable : PNT = Valeur vénale des biens − Dettes déductibles Résidence principale : abattement 30% | Biens professionnels : exonérés | Dettes : emprunts acquisition, travaux, frais notaire
IFI par tranche (barème progressif 2026) : IFI = Σ (base tranche × taux tranche) 0% ≤ 800k€ | 0,5% de 800k à 1,3M€ | 0,7% de 1,3M à 2,57M€ | 1% de 2,57M à 5M€ | 1,25% de 5M à 10M€ | 1,5% > 10M€
Plafonnement IFI : IFI plafonné si (IFI + IR) > 75% des revenus N-1 Réduction = IFI + IR − (75% × revenus) | S'applique sur demande avec justificatifs
IFI — seuils et exemples
- Seuil d'imposition à l'IFI (2026)1 300 000 € de patrimoine immobilier net
- IFI pour un patrimoine de 1 500 000 €~2 500 €/an
- IFI pour un patrimoine de 3 000 000 €~16 500 €/an
- Résidence principale : décote applicable pour l'IFI30 % de la valeur vénale
- Dettes déductibles de l'assiette IFIEmprunts en cours liés à l'immobilier
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Biens soumis à l'IFI
- Résidence principale : abattement de 30% sur la valeur vénale au 1er janvier
- Résidences secondaires et biens locatifs : intégrés à 100% de leur valeur vénale
- Parts de SCI, SCPI : à hauteur de la fraction représentative d'actifs immobiliers
- Assurance-vie : uniquement la part investie dans des unités de compte immobilières
- Terrains, forêts : intégrés pour leur valeur vénale (certaines exonérations existent)
Dettes déductibles
- Emprunts immobiliers : capital restant dû au 1er janvier, lié à l'acquisition ou aux travaux
- Frais d'acquisition : honoraires de notaire, droits de mutation contractés pour l'achat
- Travaux d'amélioration, réparation : emprunts contractés à cet effet
- Limitation : pour un patrimoine > 5 M€, la déduction des dettes peut être plafonnée si le ratio dettes/actifs est trop élevé
Stratégies de réduction de l'IFI
- Maximiser l'endettement : conserver ou souscrire des emprunts immobiliers réduit le patrimoine net taxable
- Vendre des actifs immobiliers et réinvestir en actifs non imposables (actions, obligations, fonds €)
- Donation : transmettre une partie du patrimoine réduit l'assiette taxable
- Démembrement de propriété : le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur les biens démembrés
- Plafonnement : si IFI + IR > 75% des revenus, une réduction est possible sur demande
FAQ
- Qui est redevable de l'IFI ?
- Les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. L'impôt est calculé sur la partie excédant 800 000€ selon un barème progressif.
- Quels biens sont soumis à l'IFI ?
- Les immeubles non professionnels : résidence principale (avec abattement de 30%), résidence secondaire, biens locatifs, terrains, parts de SCPI, SCI, assurance-vie investie en immobilier.
- Quel est le barème de l'IFI en 2026 ?
- 0% jusqu'à 800 000€ | 0,5% de 800 001€ à 1 300 000€ | 0,7% de 1 300 001€ à 2 570 000€ | 1% de 2 570 001€ à 5 000 000€ | 1,25% de 5 000 001€ à 10 000 000€ | 1,5% au-delà.
- Peut-on déduire certaines dettes ?
- Oui, les dettes contractées pour l'acquisition, l'entretien, l'amélioration, la construction ou la conservation des biens imposables peuvent être déduites. Certaines limitations s'appliquent, notamment un plafond de déductibilité pour les patrimoines très élevés.
- La résidence principale est-elle totalement imposable ?
- Non, elle bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale au 1er janvier. Si votre résidence vaut 1 000 000€, seuls 700 000€ sont intégrés dans le patrimoine taxable.
- Puis-je bénéficier d'un plafonnement IFI/IR ?
- Oui, un mécanisme de plafonnement limite l'IFI si la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu dépasse 75% des revenus de l'année précédente. Une demande doit être faite avec justificatifs lors de la déclaration.
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