Simulateur Arbitrage Immobilier
L'arbitrage immobilier consiste à revendre un bien pour en acheter un ou plusieurs autres, généralement dans l'objectif d'optimiser la rentabilité, la fiscalité ou la diversification. Notre simulateur compare le patrimoine actuel avec le patrimoine post-arbitrage en intégrant la plus-value imposable, les frais de transaction et la nouvelle rentabilité locative.
Les raisons d'arbitrer sont multiples : réinvestir la plus-value dans plusieurs biens pour diversifier, basculer d'un marché cher vers des villes en croissance, profiter de l'exonération de plus-value sur la résidence principale, sortir d'un dispositif fiscal arrivant à terme (Pinel), ou simplement optimiser le rendement d'un capital sous-performant.
La fiscalité de la plus-value est un paramètre clé : 19% d'impôt + 18.6% de prélèvements sociaux = 37,6% de taxation sur le gain net. Des abattements pour durée de détention existent : exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS. Si vous détenez le bien depuis moins de 10 ans, la fiscalité peut réduire fortement l'intérêt de l'arbitrage.
Les frais de transaction pèsent lourd : 7-8% de frais de notaire à l'achat du nouveau bien, 5-8% de commission d'agence à la vente de l'ancien. Sur un arbitrage à 300k€, comptez 35-45k€ de frais soit 12-15% du capital. Ces frais doivent être compensés par un meilleur rendement ou une optimisation fiscale significative.
L'arbitrage est pertinent si le gain de rentabilité compense les frais et la fiscalité. Par exemple : vendre un bien parisien peu rentable (2-3% net) pour acheter 2 biens en province (5-6% net) peut améliorer significativement votre cashflow mensuel. Notre simulateur calcule précisément si l'opération est favorable sur 5, 10 et 20 ans.
Votre bien actuel
Hypothèses de projection
Options de refinancement
Meilleur scénario à 10 ans
Refinancer
Basé sur le patrimoine net final
Comparaison des 3 scénarios
Vendre
Avantages
- Récupération immédiate du capital
- Diversification possible
- Fin de la gestion locative
- Cristallisation de la plus-value
Inconvénients
- Impôt sur plus-value : 14 028 €
- Frais de vente : 10 000 €
- Perte des revenus locatifs
Conserver
Avantages
- Revenus locatifs réguliers
- Plus-value différée
- Effet de levier maintenu
- Amortissement du crédit
Inconvénients
- Capital immobilisé
- Risques locatifs
- Gestion à assurer
Refinancer
Avantages
- Capital extrait : 48 000 €
- Conservation du bien
- Pas d'impôt sur plus-value
- Réinvestissement possible
Inconvénients
- Nouvelle mensualité : 754 €
- Frais : 2 000 €
- Endettement accru
Définitions des termes clés
- Arbitrage immobilier
- Vente d'un bien peu rentable pour réinvestir le capital dans un actif offrant un meilleur rendement ou de meilleures perspectives de plus-value.
- Coût de l'arbitrage
- Ensemble des frais liés à la vente (agent immobilier, plus-value, IRA) et au réinvestissement (frais de notaire, travaux), à peser face au gain espéré.
- Rendement de substitution
- Rendement du nouvel investissement qui, comparé à l'actuel, justifie l'arbitrage en compensant les coûts de transaction et la fiscalité de la plus-value.
- Fiscalité de la cession
- Impôt et prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée lors de la vente, modulé par la durée de détention et le régime fiscal du vendeur.
- Fenêtre de marché
- Moment opportun pour réaliser une cession, déterminé par les conditions du marché immobilier local, les taux d'intérêt et la situation fiscale personnelle.
Formules d'arbitrage immobilier
Plus-value brute : PV_brute = Prix_vente - Prix_achat - Travaux - Frais_vente Frais vente : commission agence + diagnostics
Fiscalité plus-value : Impôt_PV = PV_brute × (1 - Abattement_durée) × 36.2% Abattement : 6%/an IR dès 6ème année, 1.65%/an PS dès 6ème
Capital disponible réinvestissement : Capital = Prix_vente - Impôt_PV - Frais_notaire_achat - CRD_ancien CRD : Capital Restant Dû du crédit
Gain de rendement : Gain = (Rendement_nouveau - Rendement_ancien) × Capital / 100 Doit compenser frais transaction + fiscalité
Arbitrage immobilier — repères
- Frais de cession d'un bien (agent + plus-value + notaire)10 à 20 % du prix
- Délai moyen pour vendre un bien immobilier3 à 6 mois
- Coût de la plus-value sur cession après 10 ans~26 % (abattement partiel)
- Réemploi du capital sur un meilleur actif : rendement cible≥ rendement actuel + frais
- Exonération plus-value si réemploi en résidence principale ?Oui, sous conditions
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Quand arbitrer ?
- Bien sous-performant : Rendement < 3% net, charges élevées
- Forte plus-value latente : +50% depuis achat, marché au top
- Fin dispositif fiscal : Sortie Pinel, Denormandie, Malraux
- Changement stratégie : Passer de Paris à province, ou inverse
- Besoin liquidité : Financer autre projet, apport nouveau bien
- Marché vendeur : Délais vente courts, prix hauts
Calculer la fiscalité
- Plus-value brute : Prix vente - Prix achat - Frais vente - Travaux
- Abattement durée IR : 6%/an après 5 ans, exonération totale 22 ans
- Abattement durée PS : 1,65%/an après 5 ans, exonération 30 ans
- Fiscalité : 19% IR + 18.6% PS = 36,2% sur PV après abattements
- Exceptions : Résidence principale exonérée, 1ère fois +150k€ exo sous conditions
Frais de transaction
- Frais notaire achat : 7-8% du prix (ancien), 2-3% (neuf)
- Commission agence vente : 5-8% du prix selon mandat
- Diagnostics vente : DPE, amiante, plomb, etc. 500-1500€
- IRA crédit : Si remboursement anticipé, max 3% CRD ou 6 mois intérêts
- Total transaction : Compter 12-15% du montant arbitré
Réinvestissement optimal
Après vente, vous disposez de : Prix vente - Fiscalité PV - CRD ancien crédit. Ce capital permet d'acheter 1 à 3 biens selon stratégie (avec apport 20-30% chacun). Objectif : générer plus de cashflow net avec le nouveau patrimoine qu'avec l'ancien. Prenez en compte le temps de gestion : 3 petits biens demandent plus d'attention qu'un seul.
FAQ
- Quand faut-il envisager de vendre un bien immobilier ?
- Vendre est pertinent si : le rendement est devenu insuffisant, le bien nécessite des travaux importants, vous souhaitez réallouer le capital vers un investissement plus rentable, la plus-value latente est significative et l'exonération proche (22 ans d'impôt, 30 ans de prélèvements sociaux), ou votre situation personnelle change.
- Qu'est-ce que le refinancement immobilier ?
- Le refinancement consiste à renégocier votre crédit existant ou à contracter un nouveau prêt sur un bien dont le crédit est partiellement remboursé. Cela permet de récupérer du capital pour réinvestir, tout en conservant le bien et ses revenus locatifs.
- Comment calcule-t-on la plus-value immobilière à la vente ?
- La plus-value = Prix de vente - Prix d'achat (majoré des frais d'acquisition et travaux). L'impôt est de 19% + 18,6% de prélèvements sociaux. Des abattements s'appliquent selon la durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Quand le refinancement est-il plus avantageux que la vente ?
- Le refinancement est préférable si : le bien génère un bon cash-flow, la plus-value est importante (donc fortement taxée), vous êtes proche de l'exonération fiscale, ou vous souhaitez conserver le bien pour transmission.
- Comment évaluer le coût d'opportunité de conserver un bien ?
- Le coût d'opportunité = ce que rapporterait votre équité investie ailleurs. Si votre équité de 100 000€ rapporte 3% net, mais pourrait rapporter 6% ailleurs, le coût d'opportunité est de 3 000€/an.
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