Simulateur Holding vs Détention Directe 2026
Faut-il acheter un bien locatif en nom propre ou via une société (SCI, SARL de famille, holding) ? Notre simulateur compare ces deux modes de détention en analysant la fiscalité des revenus locatifs, la transmission du patrimoine, l'impôt sur les plus-values et les coûts de structure pour déterminer la stratégie optimale selon votre profil.
En détention directe (nom propre), les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l'IR (jusqu'à 45%) + 18.6% de prélèvements sociaux. Vous pouvez déduire vos charges au régime réel. À la vente, la plus-value est taxée à 19% + 18.6% avec exonération totale après 30 ans de détention. C'est le régime le plus simple pour un investissement modeste.
La société à l'IS (SARL, SAS, holding) impose les loyers au taux de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice puis 25% au-delà. Vous pouvez amortir le bien immobilier, réduisant fortement l'impôt pendant 20-30 ans. En contrepartie, la redistribution des bénéfices sous forme de dividendes subit une flat tax de 31,4% et la plus-value à la vente est taxée à 25% (ou intégrée au résultat imposable) sans abattement pour durée de détention.
La SCI à l'IR est transparente fiscalement : les associés sont imposés personnellement sur leur quote-part des revenus comme en nom propre. L'avantage principal est la transmission facilitée : vous pouvez donner progressivement des parts aux enfants avec abattement de 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans, tout en conservant la gestion via l'usufruit des parts.
Notre simulateur compare ces structures sur 20 ans en intégrant : l'imposition des loyers, l'impôt sur la plus-value de cession, les coûts de structure (comptabilité, formalités), la transmission et les droits de succession. Le résultat varie fortement selon votre TMI, le rendement locatif et votre horizon d'investissement. Généralement, la société à l'IS est avantageuse pour les TMI élevés (41-45%) et les gros patrimoines immobiliers.
Votre bien immobilier
Votre profil fiscal
Options Holding
Meilleure option fiscale
Nom Propre (IR)
Gain annuel : -3 696 €
Nom Propre (IR)
✓ Meilleure optionHolding (SCI IS)
Avantages Holding
- Amortissement de 8 000 €/an
- Facilite la transmission du patrimoine
Avantages Nom Propre
- Simplicité de gestion
- Accès direct aux revenus
- Abattement pour durée de détention sur plus-value
Structure d'une holding immobilière
Quand choisir chaque option ?
✓ Privilégiez le Nom Propre si
- Votre TMI est inférieur à 30%
- Vous n'avez qu'un seul bien
- Vous souhaitez consommer vos revenus
- Vous préférez la simplicité
✓ Privilégiez la Holding si
- Votre TMI est supérieur à 30%
- Vous avez plusieurs biens
- Vous souhaitez capitaliser
- Vous préparez la transmission
⚠️ Points d'attention
- Coûts de structure (comptable)
- Plus-value professionnelle à la revente
- Option IS irrévocable
Définitions des termes clés
- Holding
- Société mère qui détient des participations dans d'autres sociétés, permettant une gestion centralisée du patrimoine et une optimisation fiscale via le régime mère-fille.
- Régime mère-fille
- Régime fiscal permettant à une holding de recevoir des dividendes de ses filiales presque en franchise d'impôt (quote-part de 5 % seulement imposée).
- Remontée de dividendes
- Transfert de bénéfices depuis une société opérationnelle vers la holding, permettant de thésauriser à l'IS avant une redistribution ultérieure optimisée.
- Investissement en direct
- Acquisition d'un bien immobilier en nom propre, sans structure sociétaire, soumis aux revenus fonciers ou au régime BIC pour la location meublée.
- Capitalisation
- Stratégie consistant à réinvestir les bénéfices dans la holding plutôt que de les distribuer, permettant de profiter du taux IS plus faible pour accumuler du capital.
Formules holding vs direct
Impôt revenus fonciers (nom propre) : Impôt_direct = (Loyers - Charges) × (TMI + 0.172) TMI jusqu'à 45% + PS 18.6%
Impôt société IS : IS = Bénéfice × (15% si ≤42.5k€ sinon 25%) Bénéfice = Loyers - Charges - Amortissement
Flat tax sur dividendes : Impôt_dividendes = Dividendes_versés × 0.30 12,8% IR + 18.6% PS
Plus-value nom propre : PV_imposable = (Prix_vente - Prix_achat) × (1 - Abattement_durée) Exonération totale après 30 ans
Plus-value société IS : PV = (Prix_vente - Valeur_nette_comptable) × 0.25 Pas d'abattement pour durée de détention
Holding immobilière vs détention directe
- IS sur les loyers en holding (taux réduit jusqu'à 42 500 €)15 %
- Taux d'IR pour un investisseur au TMI 30 %30 % + 18,6 % PS = 47,2 %
- Dividendes remontés de filiale vers holding (régime mère-fille)Exonérés à 95 %
- Frais de création d'une SAS holding1 500 à 3 000 €
- À partir de quel revenu foncier la holding devient avantageuse ?≥ 30 000 €/an de revenus locatifs
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Régimes fiscaux comparés
- Nom propre (revenus fonciers) : TMI jusqu'à 45% + PS 18.6% = jusqu'à 62,2% d'imposition sur les loyers nets
- SCI à l'IR : Transparence fiscale, imposition identique au nom propre. Avantage = transmission facilitée
- Société IS (SARL, SAS) : IS à 15% (jusqu'à 42,5k€) puis 25%. Dividendes taxés à 30% (flat tax)
- Holding + filiales : Intégration fiscale, remontée de dividendes exonérée à 95%, optimisation patrimoniale avancée
Avantages de la société à l'IS
- Amortissement du bien : Déduction comptable réduisant l'impôt pendant 20-30 ans
- Taux d'IS fixe : 15% puis 25%, versus TMI variable et potentiellement plus élevé
- Réinvestissement facilité : Bénéfices conservés dans la société pour financer de nouveaux projets
- Protection du patrimoine personnel : Séparation juridique entre patrimoine privé et professionnel
- Optimisation successorale : Donation de parts, pacte Dutreil (réduction 75%)
Inconvénients de la société
- Double imposition : IS sur les bénéfices + flat tax 31,4% sur les dividendes distribués
- Plus-value non dégressiv: Pas d'abattement pour durée de détention (taxation à 25%)
- Coûts de structure : Comptabilité annuelle (1000-3000€), formalités juridiques
- Rigidité : Formalisme des décisions, assemblées générales, comptes annuels
- Revente complexe : Cession de parts ou dissolution plus lourde qu'une vente directe
SCI à l'IR : l'entre-deux
La SCI à l'IR combine simplicité fiscale (imposition comme en nom propre) et facilité de transmission (donation progressive de parts avec abattement de 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans). Idéale pour l'immobilier familial et la transmission. Pas d'amortissement mais pas de double imposition non plus.
Quand choisir la société à l'IS ?
- TMI ≥ 41% : L'écart avec l'IS (15-25%) devient significatif
- Patrimoine ≥ 500k€ : Les coûts de structure deviennent négligeables proportionnellement
- Stratégie de réinvestissement : Vous comptez réinvestir les bénéfices plutôt que les distribuer
- Projet successoral : Transmission à optimiser avec donation de parts et pacte Dutreil
- Protection patrimoniale : Séparation juridique souhaitée pour limiter les risques
Simulations types
Exemple 1 - TMI 30% : Nom propre reste compétitif. IS pas justifié. Exemple 2 - TMI 45%, 800k€ de patrimoine : IS devient très intéressant avec amortissement. Économie fiscale de 20-30k€/an pendant 15-20 ans. Exemple 3 - Projet de transmission : SCI à l'IR + donation progressive optimale.
FAQ
- Qu'est-ce qu'une holding immobilière ?
- Une holding immobilière est une société mère qui détient des parts de SCI (souvent à l'IS). Elle centralise les revenus, optimise la fiscalité et facilite la gestion et transmission du patrimoine immobilier.
- Quelle différence entre SCI IS et location en nom propre ?
- En nom propre, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif (TMI + '+Taux[LivretName.PRELEVEMENT_SOCIAUX]+ '% PS). En SCI à l'IS, les bénéfices sont imposés à l'IS (15% puis 25%), avec possibilité d'amortir le bien, réduisant la base imposable.
- Quand la holding devient-elle intéressante ?
- La holding est intéressante quand votre TMI dépasse 30%, vous souhaitez capitaliser les bénéfices pour réinvestir, vous avez plusieurs biens, ou vous préparez la transmission de votre patrimoine.
- Comment fonctionne l'amortissement en SCI IS ?
- En SCI IS, vous amortissez le bâti (hors terrain) sur 25-40 ans. Par exemple, un immeuble de 300 000€ (80% bâti) génère 8 000€/an d'amortissement, réduisant le résultat fiscal sans sortie de trésorerie.
- Quels sont les inconvénients de la holding ?
- Coûts de création (1 500-3 000€) et gestion annuelle (comptable), complexité administrative, double imposition si distribution de dividendes (IS + flat tax 31,4%), et plus-value professionnelle sans abattement à la revente.
- Comment sortir l'argent d'une holding ?
- Via dividendes (flat tax 31,4%), salaire de gérant (charges sociales + IR), compte courant d'associé, ou revente des parts. Chaque option a sa fiscalité propre. Ne pas distribuer permet de capitaliser à moindre coût fiscal.
- Peut-on transformer une détention en nom propre vers une holding ?
- Oui, mais cela génère des frais de notaire et potentiellement une plus-value imposable. Il est plus simple de créer la structure dès le départ. Consultez un expert-comptable pour évaluer le coût de la restructuration.
- La holding facilite-t-elle la transmission du patrimoine ?
- Oui, les parts sociales peuvent être transmises progressivement avec des abattements, le démembrement (donation de la nue-propriété) permet de réduire les droits de succession, et on évite l'indivision.
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