Simulateur Charges Locatives 2026
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont les dépenses payées initialement par le propriétaire mais récupérables auprès du locataire. Notre simulateur vous aide à calculer précisément la répartition entre propriétaire et locataire selon la réglementation en vigueur, pour une gestion locative transparente et conforme.
En 2026, la liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 modifié. Sont récupérables : l'entretien courant des parties communes, l'eau froide et chaude collective, le chauffage et l'eau chaude individuels, l'ascenseur, les taxes locatives (ordures ménagères, balayage), les espaces verts, l'éclairage et la propreté des parties communes.
À l'inverse, certaines charges restent à la charge exclusive du propriétaire : les grosses réparations (ravalement, toiture, gros œuvre), le remplacement complet d'équipements (chaudière, ascenseur), les honoraires de gestion locative, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) et les travaux d'amélioration ou de mise aux normes.
Le montant des charges varie considérablement selon le type de logement : pour un appartement, comptez 1 500-2 500€/an (copropriété, ascenseur, chauffage collectif). Pour une maison individuelle, les charges sont plus faibles (800-1 500€/an) mais incluent l'entretien jardin, la taxe d'enlèvement des ordures et l'entretien de la chaudière.
Notre simulateur permet d'ajuster chaque poste de charge selon votre situation réelle : type de location (vide/meublée), type de logement, charges individuelles ou collectives. Vous obtenez ainsi une estimation précise du montant récupérable auprès du locataire et de ce qui reste à votre charge, pour une prévision budgétaire fiable de votre investissement locatif.
Configuration
Liste des charges
| Charge | Montant annuel | % récupérable | Montant récupérable | |
|---|---|---|---|---|
| 600 € | ||||
| 300 € | ||||
| 200 € | ||||
| 150 € | ||||
| 250 € | ||||
| 300 € | ||||
| 150 € | ||||
| 0 € | ||||
| 0 € | ||||
| 0 € | ||||
| 800 € | ||||
| 400 € |
Provision mensuelle recommandée
263 €
Pour couvrir les charges récupérables
Répartition des charges
Comprendre les charges récupérables
✓ Charges récupérables
- Entretien parties communes
- Eau froide/chaude collective
- Chauffage collectif
- TEOM (taxe ordures)
- Ascenseur (entretien courant)
✗ Charges non récupérables
- Frais de gestion syndic
- Assurance immeuble
- Gros travaux / Ravalement
- Honoraires syndic
- Ascenseur (gros travaux)
📋 Régularisation
Une fois par an, vous comparez les provisions versées par le locataire aux charges réelles. L'écart donne lieu à un remboursement ou à un complément.
Définitions des termes clés
- Charges récupérables
- Charges que le propriétaire peut refacturer au locataire, listées par décret : eau froide, entretien des parties communes, ordures ménagères, ascenseur, espaces verts...
- Charges non récupérables
- Charges supportées exclusivement par le propriétaire : taxe foncière, ravalement de façade, gros travaux de structure, honoraires de gestion, assurance propriétaire non-occupant.
- Provision sur charges
- Somme mensuelle avancée par le locataire sur les charges réelles estimées, donnant lieu à une régularisation annuelle selon les dépenses effectivement engagées.
- Charge forfaitaire
- En location meublée, option permettant de fixer un montant forfaitaire de charges non soumis à régularisation, simplifiant la gestion pour le propriétaire et le locataire.
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Assurance couvrant la responsabilité civile du propriétaire et les dommages subis par le bien quand le locataire n'est pas couvert ou entre deux locations.
Formules Charges Locatives
Charges récupérables totales : Charges_récup = Entretien + Eau + Parties_communes + Taxe_enlèvement_ordures Décret n°87-713 du 26/08/1987
Provision mensuelle charges : Provision_mensuelle = Charges_annuelles_estimées / 12 Régularisation annuelle obligatoire
Rendement locatif net de charges : Rendement_net = (Loyer_annuel - Charges_annuelles) / Prix_bien × 100 Intègre charges propriétaire + charges récupérables
Cashflow après charges : Cashflow = Loyer_mensuel - Mensualité_prêt - Charges_non_récupérables Charges non récup : taxe foncière, assurance PNO, gros travaux
Taux d'effort locatif : Taux_effort = (Loyer + Charges) / Revenus_locataire × 100 Maximum recommandé : 33%
Charges locatives — répartition
- Part des charges récupérables sur le locataire75 à 85 % des charges de copropriété
- Provision mensuelle charges récupérables (T2 moyen)50 à 150 €/mois
- Taxe foncière : récupérable sur le locataire ?Non (à la charge du propriétaire)
- Charges non récupérables à prévoir par le propriétaire15 à 25 % des charges totales
- Régularisation des charges : fréquence légale1 fois par an
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Charges récupérables vs non récupérables
Les charges récupérables sont les dépenses que le propriétaire peut refacturer au locataire. Elles sont listées par le décret n°87-713 du 26/08/1987. Les charges non récupérables restent à la charge exclusive du propriétaire et impactent directement la rentabilité locative.
Charges récupérables (liste principale)
- Taxe enlèvement ordures ménagères (TEOM) : Récupérable à 100%
- Eau froide et chaude : Consommation + abonnement
- Ascenseur : Entretien courant, électricité, petites réparations
- Entretien parties communes : Ménage, éclairage, produits d'entretien
- Espaces verts : Entretien, arrosage, petites fournitures
- Chauffage collectif : Combustible, entretien chaudière, distribution
- Gardiennage/Concierge : Salaire et charges sociales
- Entretien équipements : VMC, portes automatiques, interphone, digicode
Charges NON récupérables (propriétaire)
- Taxe foncière : Impôt annuel dû par le propriétaire
- Assurance PNO : Propriétaire Non Occupant (obligatoire en copropriété)
- Gros travaux : Ravalement, toiture, ascenseur, mise en conformité
- Réparations importantes : Remplacement chaudière, réfection totale
- Frais de gestion locative : Agence ou administrateur de biens
- Charges de copropriété non récupérables : Travaux votés en AG, honoraires syndic (partie propriétaire)
- Vacance locative : Période sans loyer entre deux locataires
- Impayés et contentieux : Procédures juridiques, huissier
Provisions sur charges : fonctionnement
- Provision mensuelle : Le locataire paie chaque mois une provision estimée (1/12 des charges annuelles)
- Régularisation annuelle : Obligatoire, basée sur les charges réelles de l'année écoulée
- Remboursement ou complément : Si provision > réel → remboursement. Si provision < réel → complément à payer
- Justificatifs : Le propriétaire doit fournir le décompte détaillé des charges réelles
- Délai : Régularisation dans le mois suivant l'approbation des comptes de copropriété
Impact sur la rentabilité locative
Les charges non récupérables réduisent significativement le rendement locatif. Pour un bien loué 800€/mois, des charges annuelles de 2 400€ (taxe foncière 1200€ + assurance PNO 300€ + gros travaux provisionnés 900€) réduisent le loyer net de 200€/mois. Cela fait chuter le rendement brut de 5% à 3,5% net. Il est crucial de bien estimer ces charges avant achat pour calculer le cashflow réel.
Optimiser ses charges en tant que propriétaire
- Comparer les assurances PNO : Écart de 100-300€/an possible entre assureurs
- Contester la taxe foncière : Si valeur locative cadastrale surévaluée
- Anticiper les gros travaux : Provisionner 1-2% de la valeur du bien par an
- Suivre les AG de copropriété : Voter contre les dépenses excessives
- Négocier les honoraires : Frais de gestion locative (6-10% du loyer HC)
- Optimisation fiscale : Déduire toutes les charges non récupérables des revenus fonciers
FAQ
- Qu'est-ce qu'une charge récupérable sur le locataire ?
- Les charges récupérables sont des dépenses payées par le propriétaire mais remboursées par le locataire. Elles couvrent les services dont le locataire bénéficie directement : entretien des parties communes, eau, chauffage collectif, ordures ménagères.
- Quelles charges ne sont pas récupérables ?
- Les charges non récupérables restent à la charge du propriétaire : honoraires du syndic, frais d'administration, ravalement de façade, grosses réparations, assurance de l'immeuble, travaux d'amélioration.
- Comment fonctionne la provision sur charges ?
- Le locataire verse chaque mois une provision estimée. En fin d'année, le propriétaire fait la régularisation : si les charges réelles dépassent les provisions, le locataire paie le complément. Si les provisions excèdent les charges, le propriétaire rembourse.
- La TEOM est-elle récupérable sur le locataire ?
- Oui, la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est intégralement récupérable sur le locataire. Elle figure sur l'avis de taxe foncière et doit être répercutée lors de la régularisation annuelle.
- Comment répartir les charges de gardiennage ?
- Le gardiennage est récupérable à 75% si le gardien assure l'entretien des parties communes OU le tri des ordures. Il est récupérable à 40% seulement s'il fait les deux. Sans ces services, il n'est pas récupérable.
- Quelle est la périodicité de la régularisation des charges ?
- La régularisation doit être annuelle. Le propriétaire doit communiquer le décompte détaillé au locataire au moins 1 mois avant la régularisation, avec les justificatifs disponibles sur demande pendant 6 mois.
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