Calcul surface loi Carrez 2026 — Simulateur pièce par pièce
La loi Carrez impose de mentionner la superficie privative exacte dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. Ce simulateur calcule cette surface pièce par pièce, en appliquant les règles de déduction et d'exclusion prévues par le décret d'application : hauteur sous plafond, murs, cloisons et locaux exclus.
Sont exclues du calcul les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ainsi que les caves, garages, emplacements de stationnement, balcons et terrasses. Un lot dont la surface Carrez totale est inférieure à 8 m² n'est pas pris en compte. Le simulateur distingue également la surface Carrez de la surface habitable (loi Boutin), souvent confondue à tort.
L'enjeu n'est pas que théorique : si la surface réelle s'avère inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur dispose d'un délai d'un an pour demander une diminution proportionnelle du prix. Ce simulateur permet d'anticiper ce risque avant la signature.
Une confusion fréquente consiste à croire que la loi Carrez s'applique à toute vente immobilière : elle ne concerne en réalité que les lots de copropriété (appartements, caves et locaux en copropriété), jamais les maisons individuelles ni les terrains, pour lesquels seule la surface habitable ou la contenance cadastrale font foi. Autre cas fréquent : un appartement sous combles de 45 m² au sol peut ne compter que 32 m² Carrez si une partie de la pièce présente une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m — un écart qui pénalise fortement les biens mansardés et qui mérite d'être vérifié avant tout achat.
Pièces du lot
Comparer avec l'acte (optionnel)
Superficie privative loi Carrez
52,58 m²
sur 62,38 m² au sol · 5 pièces retenues
Détail pièce par pièce
| Pièce | Nature | Surface brute | Déduction | Retenue | Motif |
|---|---|---|---|---|---|
| Séjour | Pièce close et couverte (séjour, chambre, cuisine…) | 21,32 m² | 0,00 m² | 21.32 m² | Local clos et couvert retenu |
| Cuisine | Pièce close et couverte (séjour, chambre, cuisine…) | 8,96 m² | 0,00 m² | 8.96 m² | Local clos et couvert retenu |
| Chambre 1 | Pièce close et couverte (séjour, chambre, cuisine…) | 13,20 m² | 0,00 m² | 13.20 m² | Local clos et couvert retenu |
| Salle de bains | Pièce close et couverte (séjour, chambre, cuisine…) | 4,80 m² | 0,00 m² | 4.80 m² | Local clos et couvert retenu |
| Entrée et dégagement | Pièce close et couverte (séjour, chambre, cuisine…) | 4,90 m² | 0,60 m² | 4.30 m² | Local clos et couvert retenu |
| Cave | Cave ou sous-sol | 5,00 m² | 0,00 m² | Exclue | Cave ou sous-sol — exclu par l'article 46 de la loi de 1965 |
| Balcon | Balcon ou terrasse | 4,20 m² | 0,00 m² | Exclue | Balcon ou terrasse — exclu par l'article 46 de la loi de 1965 |
Carrez, Boutin, surface au sol : ne pas confondre
- Surface au sol : superficie brute de toutes les pièces mesurées, murs et cloisons compris — jamais utilisée dans un acte de vente.
- Surface Carrez : superficie privative des locaux clos et couverts, hauteur sous plafond de 1.8 m minimum, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Obligatoire pour toute vente en copropriété.
- Surface habitable (loi Boutin) : proche de la surface Carrez mais exclut en plus vérandas, loggias, combles non aménagés et locaux annexes. Utilisée pour les diagnostics de performance énergétique et certaines aides.
Définitions des termes clés
- Surface Carrez
- Superficie privative des locaux clos et couverts d'un lot de copropriété, mesurée au sol après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures.
- Hauteur minimale (1,80 m)
- Seuil en dessous duquel une surface n'est pas comptée dans la surface Carrez, même si le sol est habitable (mansardes, combles).
- Surface habitable (loi Boutin)
- Surface proche de la surface Carrez mais qui exclut en plus vérandas, loggias et combles non aménagés. Utilisée pour les diagnostics énergétiques.
- Moindre mesure
- Écart entre la surface annoncée dans l'acte et la surface réellement mesurée. Au-delà de 5 %, l'acquéreur peut demander une réduction de prix.
- Lot inférieur à 8 m²
- Seuil en dessous duquel un lot n'est pas soumis à l'obligation de mention de la superficie Carrez.
Formules de la surface loi Carrez
Surface d'une pièce : Surface = Longueur × Largeur − Déductions Déductions : cloisons, marches, gaines, embrasures
Surface Carrez totale : Surface Carrez = Σ (surfaces des pièces retenues) Exclut les pièces < 1,80 m de hauteur et les locaux hors champ (caves, garages…)
Seuil de moindre mesure : Écart (%) = (Surface annoncée − Surface Carrez) / Surface annoncée × 100 Action possible si écart > 5 %
Réduction de prix : Réduction = Prix de vente × Écart (%) Calculée au prorata de l'écart de surface
Surface Carrez — repères
- Hauteur minimale pour être comptée1,80 m sous plafond
- Surface minimale d'un lot pris en compte8 m²
- Les caves et garages comptent-ils ?Non, ils sont exclus
- Tolérance avant action en diminution du prix5 % d'écart avec la surface annoncée
- Délai pour agir en cas d'erreur de mesure1 an à compter de la signature
Utilisez le simulateur ci-dessous pour un calcul personnalisé
Comment utiliser ce simulateur
- Étape 1 : Ajoutez chaque pièce avec ses dimensions (longueur × largeur) et ses éventuelles déductions.
- Étape 2 : Précisez la nature de chaque pièce et si la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
- Étape 3 : Lisez la surface Carrez totale, la surface habitable (Boutin) et la surface exclue.
- Étape 4 : Comparez avec la surface annoncée dans l'acte pour détecter un éventuel écart actionnable.
Ce qui compte et ce qui est exclu
- Comptent : pièces closes et couvertes, vérandas et loggias closes, dès lors que la hauteur dépasse 1,80 m.
- Sont exclus : caves, garages, emplacements de stationnement, balcons, terrasses, vérandas non closes.
- Déductions systématiques : murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
En résumé
La surface Carrez sécurise la transaction en évitant tout litige sur la superficie réelle du bien. Un écart de plus de 5 % avec la surface annoncée dans l'acte ouvre droit à une réduction de prix proportionnelle, dans un délai d'un an après la signature.
FAQ
- Comment calculer la surface loi Carrez d'un appartement ?
- On additionne la surface au sol de chaque pièce close et couverte dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, après déduction des murs, cloisons, marches et embrasures. Les caves, garages, emplacements de stationnement, balcons et terrasses sont exclus, quelle que soit leur surface.
- Quelle est la différence entre surface Carrez et surface habitable ?
- La surface Carrez mesure la superficie privative d'un lot de copropriété pour la vente. La surface habitable (loi Boutin) est proche mais exclut en plus les vérandas, loggias et combles non aménagés ; elle sert aux diagnostics énergétiques, pas aux actes de vente.
- Que se passe-t-il si la surface réelle est inférieure à celle de l'acte ?
- Si l'écart dépasse 5 % de la surface annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la différence, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.
- Un lot de moins de 8 m² doit-il être mesuré ?
- Non. La loi Carrez ne s'applique pas aux lots dont la superficie est inférieure à 8 m², comme certaines caves ou petits studios en résidence.
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